房地产开发项目风险管理研究设计书

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1、房地产开发项目风险管理研究设计书1房地产开发项目的风险识别及分析1.1决策风险决策风险是指由于开发商策划失误，决策错误和经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现。房地产开发所需巨额资金的筹集和融通是开发商最为关切和破费心机的问题，筹资风险指因使用借贷资金而导致的自有资金回报盈利的不确定性以及因为缺乏资金导致项目无法进行后续开发使前期投入的资金无法收回的可能性。当投资中借贷比例越大时，筹资风险也越高。由于各种筹资方式所用手段、工具和所面临的环境不同，因而各种筹资方式也具有不同的风险。1.2经营风险经营活动中的风险是指由于管理活动或行为不适合生产和经济

2、活动发展而给开发商带来经济损失的可能性。建造风险主要体现在招投标、合同、承包商履约能力、成本、工期、质量等方面。招投标时要选择适当的招标模式，选择符合条件的设计单位、施工单位和监理单位。在项目建设过程中，需要订立许多合同，如施工合同、材料供应合同等。1.3技术风险技术风险包括建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新风险、建筑设计变动或计算失误风险、设备故障、损坏或施工事故风险。由于科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的更新、翻修和改造。由于建筑设计变动可能导致工程成本增加，从而影响项目形成后的租售。另外，开

3、发商主观上对开发成本、租金售价、开发周期以及资金筹措等的预测错误和决策失误，导致预期收益不能实现，或不足以补偿经营费用的可能性而产生经济风险。当然，自然因素（如洪水、火灾、地震等）也不容忽视，一旦出现，造成的损失是相当大的。251.4市场风险市场供求风险是指项目商品建成后在市场中会遇到一些不确定因素，这些不确定因素的存在可能会影响开发商对项目商品的推出，从而使开发商蒙受损失。如果合同管理不善或合同执行不严，可能出现合同纠纷，这种纠纷可能影响到项目的质量、工期和成本，给项目相关方都造成损失。如果承包商没有履约能力，可能导致拖延工期，从而影响进度及房屋

4、销售。建造成本在房地产开发项目中占很大的比例，如果建造成本不能得到有效控制，将会大幅增加房地产项目的开发成本。房产作为房地产开发项目的最后产品，其质量不仅影响到销售，还影响到用户的安全。因而，在建造过程中，应充分保证房屋的质量。1.5政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品购买者、交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。指一个国家所处的国际国内政治环境变动及相应的政策法律调整，造成房地产开发商经济上的损失。房地产行业与国民经济的发展密切相关，受政策的影响很大，政府对房价的限制、贷款利率的规定、土地供应量的控制、土地使用的约束、环境

5、保护的要求，以及对投资规模、投资方向和税收的控制等，都会对房地产开发项目构成风险。1.6金融风险房地产项目的金融风险一般是投资资金能否及时到位、银行贷款额度是否足够大、销售资金能否顺利回笼以及工程款的支付等问题。指经济形势（如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等）变动，造成房地产开发商经济上的风险。从可行性研究到楼盘上市的时段内，市场需求变动的可能性很大，消费者的消费需求也会发生变化。由于经济发展的周期性，房地产产品的供求关系随时间而变化。而房地产的不可移动性和地区性，使一个地区空余的房地产并不能弥补另一地区的短缺，这导致房地产开发收益随开发时机不

6、同而异。一般而言，经济发展趋势是影响开发时机的主要因素。同时，开发项目在年内的推出时机也同开发风险密切相关，如一般住宅项目最好在年底推出，以适应国人喜欢年终集中消费的习惯。当然，不同类型的开发项目对时间的敏感程度也有所差别。2房地产开发项目风险评估2.1风险评估的含义及主要任务25风险评估是指应用各种风险评估技术和方法，对在房地产项目开发过程中可能遭遇到的风险及其影响进行估计和评价的过程。风险评估是制定风险应对措施的依据，是风险管理决策的基础，是风险管理的关键环节。风险评估的首要任务就是要对工程的风险进行定性和定量的分析，其中最重要的部分就是风险识

7、别与风险分析。在风险识别过程中，保险人可以通过如下几种方式对工程项目做一个初步的了解：1、查阅工程项目相关资料。一个工程项目涉及的信息和资料非常庞大，风险评估时，应利用建设单位在规划和设计过程中的大量有效数据和资料对工程项目的初步情况做一个全面和系统的了解。主要应查阅的资料包括：工程可行性研究报告、工程承包合同、承包金额明细表、工程设计书、工程进度表、地质水文报告和工地略图等。2、现场查勘。工程建设是一个十分专业的过程，对于大型复杂的工程项目往往需要聘请专业的技术人员协助对工地进行现场查勘。在这个过程中，风险评估人员需要提前与聘请的工程师做好准备工

8、作，拟定详细的现场勘查计划，根据工程保险方案的具体需要，带着问题进行有计划有针对性的勘查。3、与工程有关人员进行会谈。在情