2020年房地产行业投资策略：房地产行业七大判断，2019年或是新房成交历史大顶，量跌价稳大势所趋-20191112-太平洋证券.pdf

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1、证券研究报告房地产研究2020年房地产行业投资策略房地产行业七大判断2019年或是新房成交历史大顶，量跌价稳大势所趋太平洋证券房地产组：徐超执业证号：S11905190800012019年11月12日23267634/43348/2019111213:17房地产研究12019年或是新房成交量历史大顶2二手房或将开始挤压新房3房价大概率横盘目录4兼并重组从春秋演进到战国5三类房企有望杀出重围6不要低估决策层调控地产的决心低波动率因子逻辑7地产股估值上升空间有限请务必阅读正文之后的免责条款部分守正出奇宁静致远23267634/43348/2019

2、111213:17房地产研究1、2019年或是新房成交量历史大顶，量跌价稳大势所趋从成交量上来看，2019年或将是新房市场的历史大顶，后面几年量跌价稳将是大势所趋。我们认为过去三四年新房成交连年超预期，除了棚改货币化的催化剂作用外，成交主力其实是透支的未来的城镇化需求（县城迁徙到地级市，地级市迁徙到省会城市，老城区迁徙到新城区）。未来新房需求将向每年11-12亿平左右的中枢水平缓慢回归。资料来源：wind,太平洋证券整理请务必阅读正文之后的免责条款部分守正出奇宁静致远23267634/43348/2019111213:17房地产研究2、基建红

3、利耗尽，二手房或将开始挤压新房随着14-16年的基建高增速的红利消耗殆尽，好地段的新房大都已经卖完了，由于近两年在金融去杠杆的背景下基建投资增速快速下滑，后续新推的楼盘配套设施可能还不成熟，二手房的性价比将开始凸显。我们认为未来几年在很多城市可能会出现二手房挤压新房的现象。历年基建投资及同比增速20000025.017966218000022.917308519.916000015201120.017.014000014.615.812000011217413126615.01000009353613.9761288000010.060000

4、400005.03.82000000.02012201320142015201620172018基建投资额（亿元）增速（%）资料来源：wind,太平洋证券整理请务必阅读正文之后的免责条款部分守正出奇宁静致远23267634/43348/2019111213:17房地产研究3、房价不会大幅下降，大概率将横盘一段时间价格方面由于很多地方政府对降幅有限制，我们认为不会出现快速下行，而是会在当前水平稳定一段时间（不排除有小幅下降）。但是房企可能会采取一些其他手段进行变相降价，比如加大对中介的提点比例，然后由中介将“提点”返给购房者，这最终将体现为房企

5、销售费用的上升。请务必阅读正文之后的免责条款部分守正出奇宁静致远23267634/43348/2019111213:17房地产研究4、行业集中度提升将从“春秋”阶段演进至“战国”阶段。行业集中度提升将从“春秋”阶段演进至“战国”阶段。大型房企的兼并对象将从微型房企（只有几个项目的房企），向资金链紧张的百强房企手中的部分项目转变。房企降低杠杆率将是大势所趋，否则利润率将遭到极大侵蚀。权益口径销售额集中度60.0%53.5%53.2%46.2%50.0%38.3%40.0%43.3%43.9%30.0%37.4%21.3%22.1%29.7%19

6、.6%20.0%15.9%10.0%0.0%2016/122017/122018/122019/9TOP10TOP50TOP100资料来源：克而瑞，wind,太平洋证券整理请务必阅读正文之后的免责条款部分守正出奇宁静致远23267634/43348/2019111213:17房地产研究5、三类房企有望杀出重围，轻资产有望成为趋势三类房企有望杀出重围：一是融资优势明显的龙头房企，如保利、万科等；二是有独特拿地优势的房企，如招商蛇口、中国金茂等；三是开发品质极高的精品房企，如滨江，绿城等，可以走轻资产运作模式。我们认为后续房企融资可能会向真股权融

7、资发展（如平安不动产），保险或基金+开发商的一二级联动模式或将逐渐被效仿。地价上涨预期不再之后，开发商也有动力向轻资产模式转型。请务必阅读正文之后的免责条款部分守正出奇宁静致远23267634/43348/2019111213:17房地产研究6、政策难有大幅松动，不要低估决策层调控地产的决心2019年11月7日，新华社旗下刊物《经济参考报》头版刊发评论员文章《“一城一策”要坚守房住不炒底线》，并由新华网转载。11月8日，该报头版又刊发《多部门协同严防已退出产能“死灰复燃”》，并由新华网转载。我们认为，权威媒体连续两天刊发的文章反映出决策层对地

8、产调控和供给侧改革的决心并没有因为稳增长压力而动摇，稳增长不能破坏房地产调控和供给侧改革的既有成果。《“一城一策”要坚守房住不炒底线》强调：“由中央对地方房地产调控