汪海商业策略简案1.ppt

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1、汪海商业街策略简案项目概况焦点问题Ⅰ.战略模式——赢利模式、租售策略与政策Ⅱ.商业规划——商业定位、业态与业种布局Ⅲ.物业调整建议Ⅳ.公寓与快捷酒店Ⅴ.形象包装与传播推广Ⅵ.执行路径——招商、推广、销售、商业管理Ⅰ.战略模式——赢利模式、租售策略与政策战略模式持有出租，短融长投有风险如果开发公司一次性投资开发物业，然后持有物业收租回本，则容易遭遇风险。初步评估，本案框架结构，建筑成本约2500元/平方米；本案1-4层，平均租金1元/平方米；不考虑通货膨胀货币贬值因素，第7年末收回建筑成本。国家政策具有高度不确定性，7年之内一切皆有可能；快速收回成本，然后考虑长期受益。落袋为安为上策战

2、略模式开发商运营商投资者经营户⑦补贴视销售价格和承租租金而定①营销②一次性回款③统一承租④逐付租金⑤统一招商⑥逐付租金既租且售，系统商业运作，方可兼顾长短期利益运营商统一对外招商，出租平均租金1元/平米；运营商统一对购房投资者承租，承租租金为1元/平米；开发商带租约销售，确保购房投资者年回报率8%；则销售均价为1*365/8%=4000元/平方米。统一在10年末按销售价100%回购。回购政策规避了”小产权”问题。战略模式开发商运营商投资者经营户⑦补贴视销售价格和承租租金而定①营销②一次性回款③统一承租④逐付租金⑤统一招商⑥逐付租金系统商业运作，方可兼顾长短期利益实际上以4000元/平

3、方米的价格销售10年收益权。开发商一次收回建筑成本及部分利润；投资者10年获得80%回报。投资者的回报来自运营商承租所付租金；运营商招商收租金，平进平出，不亏不挣。若运营商由开发商直接担当，相当于一次性出让物业10年，一次性收回12.5年租金。战略模式开发商运营商投资者经营户⑦补贴视销售价格和承租租金而定①营销②一次性回款③统一承租④逐付租金⑤统一招商⑥逐付租金系统商业运作，方可兼顾长短期利益10年末4000元原价赎回物业。1、10年无息使用资金。2、赎回后物业可再次出手（价格翻番）。3、此操作与所有权无关，只跟“使用权”和“收益权”有关，规避小产权问题。战略模式开发商运营商投资者经

4、营户⑦补贴视销售价格和承租租金而定①营销②一次性回款③统一承租④逐付租金⑤统一招商⑥逐付租金系统商业运作，方可兼顾长短期利益运营商（商管公司）可委托专业公司担当，统一开展招商和商业运营管理工作。Ⅱ.商业规划——商业定位、业态与业种布局商圈分析——本案周边城市节点板桥新城工业组团雨化开发区板桥镇梅山钢铁梅山街道铁路板桥新城居住组团金地自在城本案江宁镇滨江开发区商圈分析——本案周边商业分析过去：板桥镇、梅山街道与江宁镇为三个平行乡镇级商业节点；商业功能为满足居民日常生活所需；其中梅山街道因梅山钢铁公司依托，商业功能稍强于其他两镇。目前：因板桥新城的建设，区域商业中心将产生。因为铁路阻隔及

5、横向交通欠佳，板桥新城之西南工业组团与东北工业组团将各自产生自己的商业中心。因于梅山钢铁的经济能量及实体成熟度高于雨花开发区，且梅山街道的商业功能强于板桥镇的商业，因此，在一体化过程中，原梅山街道将成为板桥新城西南组团商业中心。由于南京主城的商业吸引力，新商业中心对雨花开发区与及板桥镇的辐射能力将被主城部分消融；同时，新商业中心将部分分流主城对江宁镇及滨江开发区的商业辐射。商圈分析——本案周边商业分析雨化开发区板桥镇梅山钢铁新的区域商业中心板桥新城居住组团江宁镇滨江开发区商圈分析——本案周边商业分析梅山街道将成为板桥新城西南工业组团商业中心。其商业核心辐射范围为梅山街道和梅山钢铁；次

6、级辐射范围为板桥镇、雨花开发区与江宁镇、滨江开发区；三级辐射范围扩展到板桥新城东北居住组团。梅山街道发展为新城组团商业中心的同时，必然伴随着业态业种的升级——从生活配套类商业到休闲体验类商业；从低端商业到高端商业；从目的性购物商业到时间性消费商业；从普通商业到特色商业；从自发形成的商业到规划引导的商业……汪海商业街应运而生。本案商业定位方向板桥新城组团商业中心梅山商业制高点一站式休闲购物广场名店街+生活方式广场+休闲娱乐城本案商业布局酒店式公寓茶饮美食广场名品餐饮大店12345612345678910111213141516肯德基/麦当劳孕婴天地儿童中心名品餐饮大店123456123

7、45678910111213141516肯德基/麦当劳精品专卖店名品餐饮大店12345612345678910111213141516酒店式公寓KTV12345612345678910111213141516本案商业布局123456789101112131415161718123456789101112131415161718123456789101112131415161718123456789101112131415161718精品专卖店“青春梦工厂”