大理商业招商策略案

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1、大理商业招商策略案2006.09.5恒通房地产经纪公司动力恒通对于本项目商业的理解项目定位旅游文化商业区城市休闲娱乐中心商业形态步行街(商业联排)酒店(客栈)＋主题商场区位环境古城边缘大丽路与才村路叉口郊区、石材加工区业态规划旅游购物休闲度假餐饮娱乐销售方式独立产权部分返租三年项目定位篇业态定位——业态规划及功能组合商业定位——商业形象及运营策略动力恒通对项目本阶段工作目标的理解营销：快速实现销售回款降低开发风险较高的销售率通过招商突破销售瓶颈招商：快速启动招商、打消客户顾虑短期内营造商业氛围、提升物业价值、实现政府及市场预期长期营运与短期商业氛围的平衡

2、项目业态定位从项目开发功能分析旅游购物（40％）旅游休闲配套（35％）商业配套（25％）从项目开发业态方向购物（40％）餐饮（20％）休闲度假（40％）集旅游购物、休闲度假、餐饮娱乐为一体的旅游商业文化区规划业态面积比例商品类民俗工艺品类民族服饰类旅游休闲类图书音像文化制品类副食品产品类酒楼茶酒吧咖啡健身桑拿运动类配套服务类KTV慢摇吧演艺吧旅游会议度假类快餐酒楼羔点屋花店保健医疗类康体类物流银行类会展数码影像婚纱类居家消费类民俗文化体验类旅游服务类项目业态组合银器及珠宝旅游商品皮、木手工艺品民俗文化饰品民族服饰扎柒织物民族

3、图书音像制品大理石工艺品茶叶及茶制品名优土特产中药材民族医药名牌烟酒类地方特色副食品花卉及标本其它地方工业品医疗保健配套功能快餐小吃店数码影像中心旅游组织及服务物流汽配票务银行工商税务咖啡厅茶酒吧酒楼西餐厅演艺吧KTV保健运动中心民俗文化体验会务及度假休闲娱乐商业形象四大定位点滇西北最大旅游商品交易中心；滇西北最大多民族民俗文化展示中心；市民周末游憩商业公园；市内最大餐饮娱乐基地；项目商业定位集旅游购物、休闲度假、餐饮娱乐为一体的旅游商业文化区项目商业运营方案云南厂商首个直营基地15个民俗体验园东南亚风情商业街滇西北最大民俗文化展示中心市民

4、周末休闲基地旅游VIP服务中心市内游憩商业公园大理最大专业婚庆中心天下美食文化城水岸主题酒吧街市内最大餐饮娱乐基地商业定位运营方案滇西北最大旅游商品交易中心招商执行策略篇旅游购物类招商执行策略民俗文化展中心示招商执行策略市民游憩商业公园招商执行策略餐饮娱乐基地招商执行商业规划及招商控制原则租金方案及招商政策构建三大战略联盟旅游商品交易中心运营策略打造云南首个“名优厂商直营基地”消除旅游购物心理障碍：名品、货真、价实旅行社利益保障与分享机制：社团购物定点、线路捆绑打造滇西北旅游及民族文化商品批发采供基地批零兼营：前期区域批发业务、提高商户经营预期挂牌保护

5、、产业政策扶持，“经济特区”带动旅游商品经营户入场地方名优土特产品交易采供平台建立名优厂商合作联盟联合推广统一商业形象包装统一商业促销各业态设置500平以上主力购物店、便于旅游团消费结算管理主力购物商店进入《游城记》“厂商直营基地”招商执行策略政府公关、战略先行——取得政策立项、正式挂牌社团合作、保障客源——联盟省地旅游集团、进行旅游线路产品联合媒体发布炒作挂牌仪式——舆论造势、社会营销联合赞助评选省地名优商品——情感营销、请君入瓮利用会展经济搞活商品交易——淡季造市、创造客源民俗文化展中心示招商执行策略打造茶马古道民俗历史文化走廊七个“民俗文化体验园”

6、南亚风情一条街民间文化及节庆游乐广场市民游憩商业公园招商执行策略商业公园目标消费群:周边地区周末度假人群及市民开通直达公交专线和小巴士，提高市政交通可达性周末及节庆文化活动，增强趣味性强化商业环境配套，突出规模优势打造大理旅游VIP接待服务中心、吸引高端消费联合各大车商组建自驾车接待服务中心打造大理“天下美食城”打造大理最大专业婚庆基地:民俗婚庆及专业婚庆主题文化酒吧、锁定特殊消费群与VIP服务联盟互动，吸引高端商务消费餐饮娱乐基地招商执行策略商业规划及招商控制原则业态相对分区而适当融合(见商业规划图)A级主力店(500)引导与控制业态分布B级示范主力店

7、(250)引导商业氛围招商控制策略:先外街后内街先交房先招商未销售先招商租金方案租金基准定价按投资回报8%左右的价位，租金定价月基价应为：售价（5800元）×8%÷12个月＝39元/平米/月。按项目情况，预计实际经营租金水平在第三到四年达到返租要求，在前三年平均租金设定为30元比较合理。购物类：租期三年：一层45元、二层20元,平均32元租期三年分别计算方式：25、10；35、20；55、30个别大客户租期一年：一层20元、二层10元休闲娱乐类：租期三年：一层40元、二层25元,平均32元租期三年分别计算方式：20、10；35、25；50、35个别大客

8、户租期一年：一层20元、二层10元各阶段招商政策主力店签三年免半年签五年免一年品