《荆河酒业项目营销策划案（26页）》

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荆河酒业项目营销策划案2008-9-4 一、案名篇荆河酒业项日命名思路3（一）命名原则3（-）开发商的考虑3（三）命名方案4二、分析篇4（一）透视滕州宏观环境分析41、历史悠久42、交通显要53、人文优势54、经济发达5（二）楼市解读宏观环境分析61、概述62、楼盘简介73、楼盘特征8…4、消费者购房需求调查分析8-（1）对周边环境配套的要求越來越高8（2）璽视物业管理9（3）消费者购房渐趋理性9（4）注重开发商的实力和品牌形象9（三）项目研判微观环境91、位置92、技术经济指标93、项日周边500米内的配套情况104、周边小区客户群情况105、竞争分析116、项日SWOT分析11三、策划篇12（一）市场定位121、目标客户定位122、产品定位133、定位支挣点134、建议引入社区智能化系统135、物业定位146、销售价格定位14（二）项H营销策略151、针对木案的三大策略162、促销策略163、价格策略174、价格策划的目标18 5、公关策略18（三）项目包装及推广计划191、导入BI系统与VI系统192、施工现场包装203、推广计划214、预算表25荆河酒业项目营销策划案一、案名篇荆河酒业项目命名思路鉴于楼盘前期推广的重要性，为了使项目能够在前期深入人心,起到连锁效应，所以为项目命名至关重要，楼盘命名是一项极其重要和难度大的任务；一个好名字，将对楼盘的销售和品牌建设起到不可估量的积极作用。前期的接触，发展商在此问题上的关注度，能够为楼盘带来意想不到的效果。以下是我们对于此项目命名的一些思考。(-)命名原则1、对于消费者而言独特单纯琅琅上口，便于记忆2、对于产品本身而言(a)与楼盘属性(楼盘区位、产品风格、楼盘所在城市的人文特色以及产品定位)的关联(b)紧扣楼盘的传播定位 (-)开发商的考虑不仅卖楼盘，更卖一种滕州人最理想化的生活方式！所有有责任心，有经营理念的发展商都在思考一个问题——如何才能建造既有时代感，又能体现产品特色还能体现人文环境，乂能经得起吋间考虑的建筑?我们认为：唐金置业需要一次作品创新，摆脱传统！为楼盘赋予某种人文特色的终极生活模式，使该项目成为滕州地产界一座不朽的丰碑，为唐金品牌形象的丰满作出应有的贡献！（三）命名方案京平贤居一一取荆河路与平行路的谐音体现交通便利五邑上府——三国五邑之地交通便利唐金•领地——做品牌体现开发商实力唐金•中上园——即做晶牌又体现小区晶质唐金•城市一号——开发商实力即楼盘地位西城名郡地理位置滕国•上品、大唐金色世家、古滕印象、雅阁天成、墨城盛景二、分析篇（一）透视滕州宏观环境分析1、历史悠久滕州历史悠久，文化灿烂，古为“三国五邑”Z地。境内有被命名为“北辛文化”的7300年前新石器时代的古文化遗址，有商周 时期的滕国、薛国遗址等景观。是古代伟大思想家、教育家、科学家、军事家和社会活动家墨子的故里。滕州素有〃滕小国〃之称。滕始于黄帝，因境内泉水〃腾涌〃而得名。周灭商后，武王封其异母弟叔绣于滕，乃称〃滕国〃。秦统一六国后，废分封置郡县，于今滕境置滕县、薛县。汉初，高祖撤小粹置蕃县，西晋仍袭汉制。金设滕阳州，后改称滕州，辖滕、沛、邹县和陶阳镇。明初废除滕州。建国初，曾为滕县专署驻地。1953年撤销滕县专署，滕县改属济宁专署。1979改属枣庄市至今。1988年3月，经国务院批准，撤销滕县，建立滕州市。2、交通显要滕州市位于山东省南部，北依齐鲁孔孟圣地曲阜邹城，南邻苏淮平原、枣庄新城，东连沂蒙山，西接微山湖,地处江苏省、山东省、河南省、安徽省四省交界处的淮海经济区中心位置，口古就有“九省通衢”Z称，作为南北交通要地和枢纽，非常出名。滕州有中国第一大县之称，总面积1485平方公里，市区面积157平方公里，总人口165万人，市区人口超过40万，城市规模甚至超过了某些地级市。3、人文优势滕州市历史悠久文化灿烂，区位优越，资源丰富，同时又称为北京和上海的屮央，地理位置非常重要，所以被一致评价为发展潜力巨大的城市。滕州市的首要特征是具有人文环境优势。该市自古以来就有“三国五邑Z地，文化昌明Z邦”Z称。人文和文化环境优越，境内有7300 年前的北辛文化遗址以及滕国、薛国故城等古文化遗址，是“科圣”墨子的故乡，紧邻孔子的故乡曲阜和孟子的故乡邹城,还是滕文公、孟尝君、毛遂、鲁班等历史名人辈出的地方。4、经济发达滕州有中国第一大县Z称，总面积1485平方公里，市区面积157平方公里，总人口165万人，市区人口超过40万，经济蓬勃发展，市场繁荣兴旺，城市规模甚至超过了某些地级市。滕州素有“鲁南粮仓”之称，农作物有323个品种，动物有145个品种。被国家和山东省列为商品粮基地、优质蔬菜基地，是全国最大的蔬菜集散地和“青山羊基地”，是屮国农业部命名的“屮国马铃薯Z乡”O工业拥有煤炭、电力、机械、化工、建材、轻工、纺织等37个门类，是“中国建筑之乡”，是鲁班的故里。商业网众多，已建成批发市场和综合市场170余处，其中副食品批发市场已发展成为山东省十大批发市场之一，年市场成为交额达70亿元以上。已成为鲁南重要的商品集散地和鲁南经济屮心。(-)楼市解读宏观环境分析1、概述近几年来，滕州楼市一直呈健康、稳健的趋势发展。2007年，滕州房价迅速提升，商品房平均提升500元以上/平方米。从2006年底2000多元的低价商品房，到2007上半年的2500兀左右的低价房商品，再到2007年底，商品房价格基本超过3000元/平方米。虽然为了解决低收入家庭的珠峰问题及控制目前日益泡沫的房地产市场，国家在2007年相对实施了以系列的 新政策，如以廉价租房为重点的政策体系，六次加息物权法的实施，加之2007年上半年由于股市处于牛市状态，使广大消费者趋向于股市和基金投资，房地产市场处于低迷状态，但是2007年整个房地产市场的价格普遍还是处于上涨的状态。今年上半年整个房地产市场不被看好，客户存在观望心理，加之CPI的不断上升国家为了防止结构性上涨演化为全面通货膨胀，在2007年的基础上多次提高银行法定准备金率控制银行房贷，使得木来就处于过冬期的房地产市场雪上加霜，各个售楼处的来客量明显减少。虽然一线二线城市的价格有所下降但作为四线城市的滕州房地产市场的价格还是有一定上升空间的，一是由于人口多但平均住房率低二作为百强县第二十三位的滕州吸引了不少投资者，三城市的现代化建设加快了房地产市场的发展。2、楼盘简介项目开发商位置规划情况户型面积价格情况配套情况销售率客源主诉求紫竹怡园东方中石房地产开发公司善国北路路西行政执法局对过20层=室两室都有2800-3000元起价2500水电暖全，滕都帝景枣庄鑫城房地产开发有限公司平行路1-丿南外环交汇处总建193042itf占地87618nV绿化40%容积率285-256m2=室两厅两卫136.49不过3000内部认购水电暖全，地暖，三菱电梯内部认购中间阶层归属地金茂花园滕州房地产综合开发公司河阳路佳美装饰百度娱乐广场西200米2160均价水电暖全，售完 香格里拉安居工程开发建设解放路均价2300水电暖全，中心问天科技广场滕州易初莲花广场30层一期90-200多二期最小131m2一期3500二期最小131m2水电暖全，凯旋国际新兴房地产开发公司—层2630三层2700储藏室1100水电暖全，荆河首府春雷春雷造纸厂小高层122m22600起价3层2730水电暖全，3、楼盘特征发展特征：滕州房地产市场发展水平处于起步阶段，市场开始集中放量，特别是商业市场。客户特征：在消费群体屮，大多是比较固定的几类人群，如企事业单位的I才I购，做生意的，煤矿老总，和一次置业者。地段特征：形成城东城区、西城区、高薪开发区三大板块。各版块发展不平衡东部楼盘较多，西部处于起步阶段容易形成新CBD,开发区以回迁房为主产品特征：口前滕州房地产市场以多层为主，部分小高层、高层。屋顶设计以坡屋面为主，平屋面较少，主要目的隔热采暖，以及提高顶层的价值。价格特征：商业元/平方米二住宅2000-3800JG/平方米，车库元/平方米，储藏间700-1200元血。4、消费者购房需求调查分析(1)对周边环境配套的要求越来越高随着人们对生活品质的提高，以及地产业整体意识的提高,社区的环境设计将会逐渐被消费者所重视，这将是大势所趋。荆河酒业项冃紧依火车站，汽车站，批发市场，实验学校，依荆河而居，较高的绿化率，周边配套的齐全是人们释放情感的地方， 这吋社区的周边环境配套就显示出了其重要性。（2）重视物业管理纵观滕州物业管理较差，产品定位与物业定位不符，该项冃物业定位相见下文（3）消费者购房渐趋理性行业的竞争，消费者的成熟，使房地产开发商不再一味的炒概念，而是踏踏实实地做产品。消费者则越来越注重品牌，越来越重视售后服务，购房者的法律意识、维权意识日趋加强，只有把产品真真实实做好了，给消费者以切实的利益，才会吸引消费者的目光和赢得消费者的信任。（4）注重开发商的实力和品牌形象消费者对开发商的实力和品牌形象也相当重视，因为开发商的实力关系到其项冃的质量的好坏，物业管理的优劣，其在一定区域内树立的品牌也是人们决定购买其项目的一个很大的因素，开发商有良好的企业的形象与信誉，消费者就会信任他。（三）项目研判微观环境1、位置该项目位于城西片区，荆河西路南侧，平行路西侧（原滕州市荆河酒业有限公司）。2、技术经济指标总用地面积183364.25平方米其中高层住宅：246416.6平方米，多地上总建筑面积338894.12平方米 交通情况I：公交13路、15路；汽车西站；火车站；商业情况|：商业氛围浓厚，建材市场，摩托车电动车批发市场，滕州市最大的小商品批发市场；教育情况滕州市第二实验小学休闲中心|：周边有大型的购物活动中心如：银座购物广场；贵诚购物中心；步行街；生活小区|：金贸花园，荆河首府等4、周边小区客户群情况多以企事业单位员工为主，如教师、医生、煤矿职工、和周边做生意的、第一次置业者比如大学生工作稳定后的婚房 5、竞争分析◎主要竞争楼盘：荆河首府，滕都帝景◎户型特点：多层砖混结构小高层高层框架结构，户型以大户型为主，两室两厅、三室二厅的户型结构是本区域住宅的主流。◎竞争优势：交通、教育、配套是这一板块的优势。但滕都帝景表现较差◎竞争劣势：绿化环境、脏乱，成为这一板块目前的“软肋”。◎主诉求：以交通、生活配套优势作为项目主打卖点。6、项目SWOT分析S优势：|项目交通便利|,紧靠荆河西路和平行路，有13路15路在此通过。项冃紧靠汽车西站有全市各乡镇的长途汽车途经小区，离校去不远就是滕州火车站步行十分钟即到。|周边500米配套相对齐囹，学校：二实小；购物：贵诚购物中心；银座；项口对过就是滕州最大的批发市场；银行：小区对面就是农村信用社，火车站周边有五大银行。W劣势：附近不远是发电厂；靠近104大车通过较乱；没有形成规模住宅区；南面靠近铁路影响生活；0机会：小区的开发能够带动城西片区的发展，处于城市的衔接地带，城市的现代化进程必然促进该片区发展升值潜力巨大，周边楼盘商业网点的形成加之本项目的商业项目必然形成沿104的商业中心T威胁：一块新区的开发必然聚集很多的开发公司，楼盘相对集中竞争压力大，威胁中存在商机，上述原因必然炒热城西片区哪么供应量将将逐渐放大，定位雷同将分流部分客户群。三、策划篇 （一）市场定位1、目标客户定位◎消费偏好及文化心理特征:：事业有成，有一定的经济基础，注重生活品质，向往新区生活，对交通要求较高，注重下一代的教育，只要物有所值或物超所值就愿意购买。★家庭结构：年龄25岁-50岁,家庭处于满巢阶段或处于临婚阶段。★消费性质：以第一次置业者为主二次置业者为辅◎具体分析1、民营企业家：在滕州已有自建房或自购商品房，事业有成。2、公务员、企事业单位：可能在其他小区有分房，但对生活要求较高的。3、收入较高的个体经营者：生活稳定，自有住房，希望改善居住环境。4、大学毕业生工作稳定后的婚房。◎区域分析滕州市区：40%滕州各乡镇：50%枣庄其他县区：10%2、产品定位（1）定位依据:木项目作为城西片区中高档楼盘，面临老城区项目价格战等压力，使得本项目开发面临两个选择：要么做市场领导者，要么做市场追随者。 目前的滕州房地产处于较低层次的开发及价格竟争，而本项目周边环境较好，规划弹性空间人，主要面对滕州的中坚阶层,适宜开发较中高档次的住宅小区。这就要求开发商做市场领导者,采用较高价格成长趋势，较高利润、较高档次.中上成本的品牌形象主导型战略。以大规模、大气势的包装宣传，震憾推出。对项目进行立体包装，以迅速感性的魅力产品抢占目标客户心智至高点，赢得社会大众口碑，从而引起轰动效应。（2）产品定位:主诉点:滕州中坚阶层的上品生活I强悍登陆引领西部现代都会生活做中高档定位的领导者领跑滕州房地产市场，以同样的价格做出不同质量的楼盘，为城市中坚们铸造完美的商品纶活。3、定位支撑点4、建议引入社区智能化系统大型社区的智能化系统，引领现代居住文明标准a.防卫系统 生命、财产安全是人们普遍关注的一件事，防盗门的热衷与城市铁笼现象正说明了大众对此问题的关注，如何用现代化的技防加物业服务中贴心周到的人防，保证社区中住户的安全是对一个高档社区的最低要求。1、社区监控系统2、周界报警系统3、门禁系统4、保安巡逻系统5、煤气泄漏等监控系统b.服务系统自动抄水、电表系统，入户、停车等消费的一卡通设施C.网络系统进入网络社会已经是不争的事实，没有了网络，明天将会怎样，难以预知，对于定位的客户群，对高速网络的需求是相当强烈的，因此宽带设置是必需的。5、物业定位“全面关照生活的需要'7是案名？物业的基础目标。中坚阶层的上品生活必然需要物业管理的人力支持，6、销售价格定位（略）（二）项目营销策略通过竞争策略、公关策略、促销策略等系列组合的强势冲击与造势，实现项口的快速销售。紧紧抓住营销主题，结合项口的开发节奏 及营销推广活动，将项目的市场形象传达给目标客户群体，从而完成项目的销售和品牌战略。营销概念：“在20万平方米国际品质社区里，人生不再被淹没！“----预热期“您不再只是观众,您身临其境的指挥江山”开盘期“城市中坚阶层的上品生活“热销期、尾盘期通过立体化的缜密行销活动，直面完全目标市场，在市场份额有限的情况下，以发掘所有客层资源，实现既定销售冃标。销售组合直效行销现场销售•接待中心•现场包装•销售配合•人流引导•人员行销•寻找目标客户•接触决策人•找准时机资料库行销•DM广告•公共关系•市场导向•冋馈设计利基行销•利益对比•卖点挖掘•客户需求•冋报评估1、针对本案的三大策略 ◎差异化的竞争策略在产品上做足差异性抓住上品生活不论在质量还是在物业上，把后期物业管理放在首位，在推广上打好优势牌，重点把握本项目的目标客户，把富裕的乡镇民营企业家及屮坚阶层作为项口重点突破口。◎品位化的产品策略针对同类产品的竞争项目，引入文化概念，以丰富的文化诉求和与之一脉相承的产品策划，形成客户层的“类聚”效应。在规划、户型等环节上进行创新，最大化的提供有品味、有个性、富有文化气息的产品。◎魅力化的传播策略根据项目定位，挖掘项目的运动诉求卖点，以健康生活角度求得客户对项冃的认同。同时，通过中间阶层社区塑造丰满的产晶形象，从而形成项目的最有力的传播!2、促销策略为了促进客户下订，在开盘和尾盘销售时通常会采取一些促销策略，特别是针对一些而积较大、朝向不佳以及靠近铁路的户型，具体促销策略必须根据销售现场具体情况来确定，如以下几种：◎开盘当天、一周内、一个月内签认购客户可额外享受不同优惠折扣，通过对比其折扣变化，优惠越来越少，给目标客户造成紧张感，迫使他们必须抓紧吋间购房或提前置业。◎对于开盘一个月内签合同可以参加抽奖，使已经认购的客户 提前签合同。◎总价较高的部分户型可以采取首付分期支付等方式降低首期款，从而促进销伟。◎尾盘阶段通过买就送礼晶、送装修、送一年物业管理费的方式变相降价。使用这种方式即不降低项口价格，又可让客户感觉得到实惠。3、价格策略房产营销最实质的内容就是价格控制，如何灵活运用价格杠杆，设计动态的定价策略，使价格与营销组合的其他因素一起有效推动全局，以获取最大的开发利润是房产成功的关健因素。探低开高走在楼盘开售之初定以较低的价格，然后再逐步渐进提高。理由:O低开可以先声夺人地吸引市场视线，引起置业者关注，从而迅速地聚集起人气。O低开意味着价格路线会逐步走高，从而使前期购买者感到物业升值，继而在市场上形成良好口碑，这将是物业宣传的最好途径。O低开使发展商在物业的推广过程屮占据主动，有较大的策略调整空间。有余地O不把价格做得太满，给客户预帘一定的升值空间。O房地产作为保值增值的手段在投资者看来愈来愈不以为然，今年楼市的低迷，让诸多购房者持币观望。作为高价消费品，许多购房者是穷其一生积蓄购买，他们在决定购房时必然要货比三家、慎之又慎。价格定得太满使得他们难以享受物业升值，从而难以形成良好口碑，不利后期物业的销售。O楼价一经定出，即完全公平公开，绝不搞讨价还价和人情 折扣。小幅频调价格调整时变动幅度不要太大，适当多调几次，形成小步快跑的态势。灵活付款根据客户的各种理财需耍多设计几种付款方式以供选择。储备后手不要一次将了弹用光，适度地将好的物业、最优惠的付款方式留到最后，做到分段法消控和分段性促销。价格策划的目标在制定价格策略、进行价格定位之前，首先必须确定价格策略的目标。这是企业选择定价方法的依据。一般，楼盘的价格策略的口标无外乎以下几点。探最大利润目标获取最大利润是发展商的重要目标，但追求最大利润并非追求最高价格，而是追求企业长期目标的最大总利润。探销售目标这一目标不仅包括产品能全部销售，而冃包括产品能在最短的时间内销售额达到最大。探市场竞争目标许多发展商对竞争者的价格很敏感，但并不希望进行价格竞争。都有意识的通过定价来应付竟争或防止竟争，避免在竟争中失利。品牌目标市场竞争在某一方而已转化为品牌的竟争，如何在市场屮确立自己的品牌优势，塑造、巩固、发展口己的品牌形象，为FI后的发展打下基础也是价格策划的一个重要目标5、公关策略“先造势，后造市”是该项冃公关策略的指导思想，通过一波未平，一波又起的公关操作，形成持续项目热点及社会关注。首先将城西片区炒热，让城西片区成为滕州人理想生活的向往,时也极大提升项目及开发商美誉度和知名度。并由此吸引确切需求的消费者的关注和青睐，促进销售。以公关活动为传播线索和载体，具体内容如下:执行1:开盘当天抽奖活动造势 执行2：举办滕州城西摄影比赛——引起人们对城西美景的关注。执行3：举办社区艺术节活动等在市内造势（一期入住后亍（三）项目包装及推广计划1、导入BI系统与VI系统建议木案导入BI.VI——“企业识别系统”进行营销，这样不但利于销售，而且对于建立企业品牌和项耳品牌。BI（行为识别）：BI是指房地产企业的内部活动、组织制度、管理教育等。本案所有人员特别是销售人员将进行严格的培训，不仅需具备扎实的专业知识、业务流程、销售技巧，而且要具备专业形象和礼仪，使其符合整个项目的CISoVI（视觉识别）：销售过程中所有与视觉相当的资料都应围绕营销主题，主要包括工地现场包装设计、营销中心包装设计等。主要分为办公系统和销售系统两个部分。（1）办公系统名片、胸卡、贵宾卡、出入证、信笺、信封、传真纸、文件夹、记事本、笔、指示牌、工作服等。（2）销售系统彩旗、展板、遮阳伞、包装带、手提袋、台历、钥匙扣、工地围墙、售楼人员服装、领带等。（3）平面表现项目LOGO、标准色、辅助色、标准字体等2、施工现场包装 ★售楼处的形象设计现场伟楼处是房地产项冃营销故根木、最有效的一种现场销售渠道，它是其他销售渠道所获得客户的“终止点”。销售更为直观，捕捉力更强，效果更好。售楼处选择交通便利处修建，面积100平方米左右，挑高5米以上，分为办公区，洽谈区，展示区，签约区，控台区，休息区六大功能，其外观造型、装修风格、档次、色彩要与整体的建筑风格相吻合。★售楼处外包装•户外展板：售楼处门头位置，布置项目整体形象的户外看板；•工地围墙：项目现场四周设置，色调高雅、尊贵，体现项目品质；•工地气氛：三角旗、条幅、飘空气球烘托热闹气氛；•施工中楼宇的结构主体悬挂精神标语，加以包装。★售楼处内包装•展示区：背景墙、灯箱、模型•洽谈区：洽谈桌椅•签约区：与洽谈区相对分离•控台区：楼书、海报、户型单张等准备3、推广计划根据项目特点，结合市场销售季节与市场竞争状况，并参考预期的工程施工进度，拟定木案总销售期为两年左右的吋间，分为两期六个阶段，分别为准备期.预热期、公开期、强销期、持销期、尾销期。 让推广过程秩序化、精细化、做到胸有成竹、依吋推进，i步步达到最终目标。以下简要介绍项目一期分期段计划。(1)销售准备期◎时间安排:(2008.9.20至内部认购前)本阶段的销售计划进度为零，广告目标是在目标消费者心目中建立形象，树立品牌，推广项目文化，完成销售准备。•围墙粉饰一新，插三角旗，设计项目包装语汇•工地上空飘扬彩球•现场售楼处装饰完毕，门口置三角旗，喷绘效果图等•在报纸、电视台进行广告宣传，炒作城西片区与本项目先进的设计理念，形成咄咄逼人的气势与君临天下以及耳目一新的新鲜感.◎媒体运用灯杆旗、户外看板、车身广告、工地围墙看板、报纸DM广告。A、灯杆旗选择人流量较大的道路做灯杆旗使项目形象深入人心，可作为长期媒体。B、户外看板户外看板是房地产重要媒体之一,其信息达到率和曝光频次较高。有简洁明快，主题鲜明，形象性强的优点，适合做项目的形象广 告。木项目可考虑在中心区、城西片区、交通入口处主要乡镇和做户外广告牌作为长期媒体。C、车身广告：公交车身是滕州市民的主要交通工具，穿梭于各繁华市区人口密集的住宅小区。车身广告是滕州市民每天都在接受的媒体，它以其独特的活动性和在人们心目中的反复播放性，直观地告诉消费者什么产品正在上市或即将上市及市场势态，同时诱使消费者产生购买激情和行为。★广告表现风格：色彩鲜明，大气，有震撼力和吸引力★广告投放时长：待定★路线选择：经过木项目及市中心繁华地段等。D、滕州日报:滕州日报是滕州市发行量最大的报纸，通过滕州日报将城西板块炒热，让城西片区在怎户心目中树立“滕州新CBDJ“滕州未来人居典范”的地位。E、齐鲁晚报C版F、电视广告；通过三维动画制作5分钟左右，在售楼处反复播放，提高项冃品位和档次，同时剪辑1分钟左右，在滕州电视台黄金时段播放。(1)预热期◎时间安排：(内部认购到拿到预售许可证前) 本阶段非常关键，其主要目的就是试探市场。通过了解市场,获得宝贵的第一手市场反馈信息和客观数据，通过及吋分析总结，可为后期正式销售提供明确的调整思路，为全案销售打好坚实的基础。◎媒体运用滕州口报、齐鲁晚报C版、DM广告、不身广告、电视广播广告、灯箱广告等A、齐鲁晚报C版齐鲁晚报为全省发行，在滕州有一定的影响力，通过c版对项目进行宣传。B、电视广播广告★覆盖面广；★对象主要是出租车、私家轿车、公（交）车；★收听人群经济基础较雄厚。C、灯箱广告：在东城区主要路段设立灯箱广告。（3）公开期◎时间安排：（拿到预售许可证至开盘）本阶段通过预热期的内部认购积累，此时销售条件已具备，通过黄金周公开销售，充分掌握案情发展。◎媒体运用：报纸广告、网络推广、海报、现场接待中心。A、报纸广告滕州日报、齐鲁晚报。B、网络推广在滕州信息港、滕州政府网等网站发布项目销售信息。 (4)强销期◎时间安排：(开盘后)营造畅销气氛，制造鼎盛人气氛围，消除客户疑虑，激起强烈的购买欲望，广告目标是锁定各项卖点，搜集优势与畅销证据，针对特定的人群集中轰炸，以促进成交。利用节假日给已购房客户送贺卡、礼品，并在报纸上张扬，让未买房客户艳羡眼红，让已购房客户传递产品信心，影响身边人士。◎媒体运用：报纸广告、网络推广、海报、现场接待中心。(5)持销期本阶段充分消化前阶段积累的客户资源，适量加大优惠力度，不急不燥，稳中求胜。同时制造新的市场热点，主动出击，以攻代守,出奇制胜。对周边城镇的广告攻势活动，“城市豪宅乐队彩车巡乡”，引起城镇居民对本案的向往，夺取周边市场。直接的利基攻势，从付款方式、促销、工程进展、证言等发起心理战，同时避免客户误会本案已结朿，又不能让客户认为剩房尚多。◎媒体安排：报纸广告、网络推广、派报、现场接待中心。，(6)尾销期此时本案一期已经进入准现房阶段，即将入住的优势越来越突出，市场认知度已经达到最高，项目品牌和形象已成熟。但经过长期销售，所剩产品较少，客户的选择余地也越来越小，可适当给予优惠。为二期开盘销售作好充分准备。◎媒体安排：报纸广告、网络推广、派报、现场接待中心。 4、预算表本项目总体广告预算为总销售额的1%,具体预算如下:类别明细类别规格（数量）预算户外展板城区高抛工地现场看板乡镇交通路口看板条幅县城和乡镇车体经过项目周边印刷费楼书海报单张户型手提袋模型整个项目模型户模型售点广围墙喷绘或围挡拱门三角旗 告售楼处POP公共传播电视广播投播费电视广播制作费DM广告滕州日报齐鲁晚报C版开盘庆典等相关活动其他费用合计