建筑物共有部分权属分析

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1、建筑物共有部分权属分析　　　【摘要】建筑物区分所有权是随着现代城市的兴起以及现代建筑技术的高度发达而产生的一种较为特殊的不动产所有权形态，也是我们现在的城市生活中，每一个人都面临的物权法问题。2007年10月1日正式实施的《物权法》首次引入建筑物区分所有权的概念，并制定了相应规则，给原来在房地产开发经营过程中涉及到的小区绿地、道路、地下人防工事、停车场、外墙面、楼顶等一系列悬而未决的权利归属问题给出了答案，但也仍然有一些问题亟待解决。　　所谓建筑物区分所有权，就是根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用

2、的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权以及对共有部分共同管理三权利的结合。《物权法》第70条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。　　从民法理论上讲，关于建筑物区分所有权曾有“一元论”、“二元论”、“三元论”和“四元论”说，从条文的表述来看，《物权法》规定的建筑物区分所有权采用的是修正的“三元论”说。即包含建筑物专有部分享有的专有权、对共用部分的共有权，以及对于建筑物整体享有的共同管理的权利三

3、种权利共同形成的复合权利。　　业主对建筑物共有部分的所有权是建筑物区分所有权的重要组成部分，可以说共有性是建筑物区分所有权的共同性灵魂，加上实践中因住宅内共有部分权属界定不明产生的权益纠纷大量出现，因此本文着力对建筑物共有部分权利的特点和权属进行分析、探讨。　　一、建筑物共有部分业主共有权概念　　业主的建筑物区分所有权中共用部分的权利，简称业主共有权，是指建筑物区分所有权人按法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共用部分享有使用、收益、处分的权利。　　二、建筑物共有部分权利特点　　与专有部分所有权部分相比，建筑物共有部分

4、权利特点突出体现在：　　(一)主体身份具有复合性。区分共有权人的身份是复合的，既是共有权人，也是专有权人及区分所有权人团体的成员之一，是三种身份集于一身;而一般共有权人的身份却只有一种，即共有所有权人。　　(二)区分所有权人的共有权具有从属性。在建筑物区分所有权中，区分所有权人的专有权是主权利，共有权随专有权的取得而取得，随专有权的变动而变动，不能只留有专有权而将共有权单独处分，反之亦然。而一般共有权中，共有权的取得、变更和消灭都取决于共有独立的行为，不存在主从关系。　　(三)区分所有权人不得请求分割共有权的标的物。这是因

5、为区分建筑物在物理上是一个永久不可分割的整体(除建筑物灭失以外)，这就决定了各个区分所有权人之间形成不可分割的共有关系，只要区分所有权存在，并且建筑物尚未灭失，就不能分割区分所有建筑物。而一般共有权的标的物，共有权人得请求其应有部分之量的分割。　　(四)当区分所有权人的共有权随专有权的转让而转让时，其他区分所有权人没有优先购买权。而在一般共有权中，其中一名或多名共有权人转让其份额时，其他共有权人在同等条件下享有优先购买权。　　三、业主对建筑物共有部分的所有权的性质界定　　根据《中华人民共和国民法通则》第70条规定：“财产可

6、以由两个以上的公民、法人共有。”据此，共有是指两个或两个以上的权利主体，即公民、法人或其他组织就同一财产共同享有所有权的法律状态。而共有权是指两个或两个以上的权利主体，即公民、法人或其他组织就同一共有财产所享有的权利。在我国民法理论中，一般将共有分为按份共有、共同共有和准共有。建筑物区分所有权的共有属于哪一类型的共有，在法学界一直存在不同的观点，但相同的是各家观点都认为这种共有是建筑物区分所有权项下的一种特殊的共有类型。这种共有是一种不分份额的共有，它比共同共有还复杂、还紧密，是永远不可以分割的共有，杨立新教授将它定义为互

7、有性质的共有，即互有。与之类似的典型互有比如一个家族共有的一个祠堂，是祖产，这是家族人共有的，这个共有财产永远也不能分割，只能一代代传下去，不可分割，这就是互有。建筑物区分所有权中的共有是一样的，也是一种互有，而非一般的共同共有。　　四、建筑物共有部分的范围　　关于共有权的客体，区分所有建筑物中关于共有部分范围的界定，《物权法》中提到了两部分，不够完全。第一规定的是道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，第二规定的是车库和车位。实际上属于业主共有范围的并不仅限于此，还包括建筑物的地基、承重墙、建筑物外墙以及电梯、

8、水电气共用管道等等。在最近的《最高人民法院关于建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)中将其中一些建筑物共有部分做了明确的规定，其中包括建筑区划内的建设用地使用权，专有部分以外的建筑物部分，以及建筑区划内建筑物以外的其他公共场所、共有设施。我们按照三个