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《物业管理中建筑物共有部分认定研究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。
1、经济法山东财政学院学报(双月刊)2010年第5期(总第109期)物业管理中建筑物共有部分的认定研究苑敏(济南大学,山东济南250022)[摘要]区分所有建筑物管理中共有部分的认定,是建筑物区分所有权的核心重要问题,实践中的物业服务纠纷案件,有许多涉及共有部分的范围界定问题。就其本质而言,共有部分在物理上是由不可分割之要素所组成,在功能上,是为全体业主所共用。区分所有建筑物管理中的共有部分,主要包括法定共有部分、天然共有部分、约定共有部分及建筑区划内的土地等。物业管理区域内的供水、供电、供气、
2、供热等专业经营设施设备,其建设、投资、产权归属、移交及维护问题,应该从源头上解决,因为产权明晰是定纷止争的前提。[关键词]建筑物区分所有权;共有部分;范围界定[中图分类号]D912.29[文献标识码]A[文章编号]1008-2670(2010)05-0077-07[5]依照中华人民共和国物权法及多数学者的观的其他部分。就其本质而言,共有部分在物理上是点,业主的建筑物区分所有权是由专有权、共有权和由不可分割之要素所组成;在功能上,是为全体业主[1][6]共同管理权构成的复合所有权。其中,共有权和共所共用。共有部分的范围甚广,不易一一列
3、举。由同管理权所针对的对象均为区分所有建筑物的共有于物权法第六章对共有部分采取了除外式的部分。可以说,共有部分是建筑物区分所有权的核立法技术和较为分散的列举方法,共有部分的范围[2]心重要问题。就司法实践中发生的案件来看,同专界定比较原则,也不够完整,因此最高人民法院的有部分案件相比,与共有部分有关的案件所占比例建筑物区分所有权司法解释特别在第3条采用列[3]相当大,而且很多激烈的物业纠纷是围绕共有部举、排除加兜底的方法,对共有部分的涵义进行了界[4]分的界定而产生,因此,对共有部分进行分析认定定。该司法解释第3条规定:除法律、行政法规
4、规是十分必要的。本文主要结合物权法物业管理定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认条例及最高人民法院关于审理建筑物物区分所有定为物权法第六章所称的共有部分:(一)建筑物的权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释和关于基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等设施释的有关规定,对共有部分的认定问题进行探讨。设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;(二)建筑物区分所有权中的共有部分,是由区分所其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分有人全体
5、或部分予以共同所有的,不属于专有部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内[收稿日期]2010-09-05[基金项目]本文为作者主持的2009年度山东省软科学研究计划项目物业管理中的法律问题研究(2009RKA083)的阶段性成果之一。[作者简介]苑敏,女,山东潍坊人,济南大学法学院教授,研究方向:经济法、建筑与房地产法学。共有部分,有的学者称之为共用部分。严格来说,两个概念有所区别。前者指明了业主对于建筑物的某些部分或建设用地使用权的所有关系,重在物权关系的本质;后者则重在建筑物的某些成分或建设用地由业主共同使用的属性,就其字面含义而言,
6、不一定是业主对此项共有部分拥有所有权,可能享有租赁权或借用权等。不过,在我国建筑物区分所有权的法律关系及其理论中,人们略去了二者的区别,将之作为同一概念使用,但在业主约定某专有部分为全体业主共用部分的场合,宜区分共有部分和共用部分两个概念。这两部司法解释均由最高人民法院2009年5月25日公布,自2009年10月1日起施行。以下分别简称为建筑物区分所有权司法解释和物业服务司法解释。77的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属把绿地的有无、面积的大小作为自己是否购房的条于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共件。或者说绿地的有无和大小
7、,直接决定了业主是道路、绿地占地除外。依据该条,区分所有建筑物否订立房屋买卖合同或者直接影响到买卖的价格。管理中的共有部分,主要包括法定共有部分、天然共如果开发商改变了绿地的用途,将可能造成对业主有部分、约定共有部分及建筑区划内的土地等,下面重大利益的损害。其二,有利于对开发商进行制约。分别予以论述。如果由开发商保留绿地的所有权,则开发商基于自己利益的考虑可能会改变绿地的用途。在这种情况一、法定共有部分下,业主们将很难通过法律途径对此加以制约。实法定共有部分,是指法律、行政法规明确规定属践中,因为开发商改变绿地的用途已引发诸多纠纷,于业主共有的部分。
8、法定共有的特点是该规定属于这确实与绿地的归属不清有关。此外,如果允许开强行法,一旦法律规定之后
