建筑物区分所有权专有部分与共有部分界定标准的研究

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3、：贺育梅孙鹏西南政法大学SouthwestUniversityofPoliticalScienceandLaw内容摘要随着城市的发展，为解决日益密集的人群居住问题，建筑物区分所有权制度逐渐为我国理论及实务界所关注，进而在我国《物权法》中得以确立。然而，我国物权法构建的建筑物区分所有权制度仍无法解决实务中关注的许多问题，例如，实务中争议较大的停车位权属问题，还有会所、屋顶平台、外墙面等建筑的权属问题。笔者认为，这些争议均是围绕着建筑物区分所有权专有部分与共有部分的界定而展开的，对于这一问题学者们虽然在

4、理论上做过探讨，但始终都无法提供有效解决该问题的办法，因而，笔者选取“建筑物区分所有权专有部分与共有部分的界定标准研究”这一题目，对建筑物区分所有权中专有部分与共有部分的界定、界定标准以及停车位的产权归属问题进行了探讨研究。本文的研究思路主要是首先对建筑物区分所有权专有部分与共有部分之界定的基础理论进行全面而深入的剖析，从而形成专有部分与共有部分的具体界定标准；在此基础之上，以实务界争议较大的停车位权属问题作为切入点，对建筑物区分所有权专有部分与共有部分的相关基础理论及界定标准进行检验及具体适用；另外，本文还对

5、实践中存在争议的会所、外墙面、屋顶平台等建筑物的权属问题进行探讨；最后，根据相关论述，形成相应立法建议。本文除引言与结论部分之外，共分为五个部分进行论述。第一部分对建筑物区分所有权专有部分的具体界定问题进行探讨。本部分结合各国、各地区对专有部分之界定的具体立法与实践，得出一建筑物是否为专有部分，须同时具备应然性要件和实然性要件。应然性要件包括合理性要件与可行性要件两个方面：合理性要件是要求某一建筑物设立为专有部分更有利于建筑物的利用；可行性要件则是指一建筑物应“在构造上具有独立性，且能够明确区分”，同时“在使用

6、上具有独立性”。实然性要件则要求专有部分须“以区分所有权客体之型态表现于外部”。第二部分对建筑物区分所有权共有部分的界定问题进行了研究。在对各国、各地区关于共有部分之界定的立法与实践进行描述的基础上，对共有部分的界定模式与范围进行了研究。此外，对与共有部分之界定相关的其他重要问题进行探讨，如共有部分的分类及约定专用的共有部分。1第三部分综合关于专有部分与共有部分之界定的基础理论，结合我国的实践情况形成了建筑物区分所有权专有部分与共有部分的界定标准。专有部分与共有部分的界定标准可以从应然性标准和实然性标准两个方面

7、入手进行分析，应然性标准又分为合理性标准与可行性标准，而实然性标准要求，以应然性标准为基础形成的专有部分与共有部分须通过土地使用权出让合同、建设工程规划许可文件及其相关附图、房地产第一次买卖合同、管理规约，及不动产登记最后进行确定，以形成事实上具有法律意义的专有部分与共有部分的区分状态。第四部分则以实物中争议最为激烈的停车位权属问题作为研究对象，运用专有部分与共有部分界定的相关理论与界定标准对停车位的权属问题进行探讨研究，在此基础上结合我国停车位在实践中存在的问题，形成我国停车位权属的立法思路。第五部分根据专有

8、部分与共有部分的界定标准理论，对实践中存在争议会所、外墙面、屋顶平台等建筑物的权属问题进行界定。结论部分对建筑物区分所有权专有部分与共有部分的界定、停车位的权属问题进行总结归纳，并提出了相应的立法建议。关键字：建筑物区分所有权；专有部分；共有部分；停车位权属2AbstractAsthecitydevelops,tosolvetheincreasinglydenseresidential