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《对业主的建筑物区分所有权之共有部分的具体考察.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。
1、对业主的建筑物区分所有权之共有部分的具体考察内容提要:在业主的建筑物区分所有权中,确定外墙、屋顶平台、停车位、停车库、地下室等,是属于共有部分还是专有部分,抑或单独所有权的客体,需要综合考虑以下因素:（1）它是否被单独登记为一个独立之物。如果尚未被单独登记为一个独立之物,则应为共有部分；反之,可以成为专有部分或单独所有权的客体。（2）建筑物区分所有权的本质属性。我们确定外墙等部分的性质和所属,不得违背建筑物区分所有权的本质属性。（3）法律、行政法规的强制性规定。如果法律、行政法规的强制性规定就此作了专门规定,该规定应为我们确定其性质和所属的依据。当然,此
2、类强制性规定不应违反前述原理。（4）有关当事人的约定。如果有关当事人在不违反前述（1）（2）的前提下,就此作了约定,应依其约定。关键词:共有部分/外墙/屋顶平台/停车位/停车库/地下室/会所Abstract:Amongthebuildingownerships,whenwedecidewhethertheexternalwalls,roofterraces,parkingspaces,garages,basementsbelongtojointlyownedpartsorexclusiveparts,thefollowingfactorsmustbeco
3、nsideredcomprehensively:（1）whetheritisregisteredasanindependentthing.Ifithasnotbeenregisteredasaseparatething,itshouldbejointlyownedpart；otherwise,itcanbeanexclusivepartoranobjectofseparateownership.（2）Natureofbuildingownership.Thedeterminationofnatureandoriginofsuchpartsasextern
4、alwallscannotruncountertothenaturalcharacterofbuildingownership.（3）Mandatorylegalandadministrativeregulations.Iflawsandadministrativeruleshavestipulatedthemcompulsorily,theirnatureandattributionshouldbedeterminedaccordingtothegivenprovisions.Ofcourse,suchmandatoryrequirementsshou
5、ldnotviolatetheaforementionedprinciples.（4）Theagreementoftheparties.Ifthepartier’sagreementdonotviolatetheaforementioned（1）（2）premise,theiragreementshouldbefollowed.KeyWords:jointlyownedparts；externalwalls；roofterraces；parkingspaces；garages；basements；clubs按照《中华人民共和国物权法》（以下简称为《物权法
6、》）及多数说,业主的建筑物区分所有权由专有权、共有权和共同管理权构成,共有权的客体即为共有部分。该共有部分的范围,在诸如建筑物的梁柱、承重墙、地板等构造领域容易确定,但诸如外墙、停车位、停车库、绿地、锅炉房、会所等部分和从物,是否为共有部分,则存在着不同看法,需要探讨。笔者认为,确定外墙、屋顶平台、停车位、停车库、地下室等,是属于共有部分还是专有部分,抑或单独所有权的客体,需要综合考虑以下因素:9（1）它是否被单独登记为一个独立之物。如果尚未被单独登记为一个独立之物,则应为共有部分；反之,可以成为专有部分或单独所有权的客体。（2）建筑物区分所有权的本质属
7、性。我们确定外墙等部分的性质和所属,不得违背建筑物区分所有权的本质属性。（3）法律、行政法规的强制性规定。如果法律、行政法规的强制性规定就此作了专门规定,该规定应为我们确定其性质和所属的依据。当然,此类强制性规定不应违反前述原理。（4）有关当事人的约定。如果有关当事人在不违反前述（1）（2）的前提下,就此作了约定,应依其约定。一、外墙外墙可用于悬挂广告等,产生可观的利益,归属于谁,引人注目。方案可能有三:其一,归业主共有；其二,归特定业主专有；其三,归开发商所有。笔者认为,外墙不得归属于开发商,只能由业主享有。其理由在于,外墙不具有独立的物理构造,不具有
8、独立的经济价值,一句话,不是独立之物,因而不得被登记为独立的不动产,不得独立交易
