对业主的建筑物区分所有权之共有部分的具体考察

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1、对业主的建筑物区分所有权之共有部分的具体考察　　崔建远　　一、外墙　　外墙可用于悬挂广告等，产生可观的利益，归属于谁，引人注目。方案可能有三：其一，归业主共有;其二，归特定业主专有;其三，归开发商所有。笔者认为，外墙不得归属于开发商，只能由业主享有。其理由在于，外墙不具有独立的物理构造，不具有独立的经济价值，一句话，不是独立之物，因而不得被登记为独立的不动产，不得独立交易。如此，外墙在法律上也只能与区分所有建筑物结合在一起，归属于建筑物区分所有权人，即业主。开发商不得单独取得外墙的所有权，不过，作为业主的一份子，可以取得建筑物区分所有权

2、，包括相应比例的外墙的共有权。　　有观点主张，数人区分一建筑物而各有一部，除该建筑物及附属物的共同部分被推定为各共有人的共有之外，建筑物的外墙属于区分所有权人的专有部分。反对意见则认为，建筑物的结构为建筑物的存在要素，不能区分由各共有人专有而各有一部，建筑物的外墙自应由各共有人共有，外墙的使用应依当地习惯及使用方法以为决定。笔者赞同后一种意见，理由有二：(1)外墙不符合专有部分的界定。专有部分是以地板、天花板、界墙的中心线向里围成的空间，而外墙处于该中心线以外。(2)设计为专有部分也难做到时时事事都物尽其用，例如会因悬挂的广告牌巨大，作

3、为某特定业主专有部分的外墙容纳不下，需要利用其他特定业主所专有的外墙却遭拒绝而丧失良机。如果采取共有部分的法律设计，业主委员会就会很容易地处理此类问题。总之，外墙作为共有部分，符合共有部分的界定、建筑物区分所有权的属性和效率原则，最为适当。　　需要指出，尽管外墙作为共有部分最为适当，但若通过规约或业主大会约定某部分外墙作为专用部分，由某业主取得专用权，应依其约定。　　二、区分所有建筑物的屋顶平台　　(一)区分所有建筑物的屋顶平台未被登记为一项不动产场合的归属　　区分所有建筑物的屋顶平台，一般都未被单独登记为一项独立的不动产，没有单独的所

4、有权证，因而不得单独作为一项财产，留给开发商自己，或作为买卖物出售于他人，只能公摊到区分所有建筑物的面积之中，归业主共有。即使开发商留有部分区分所有的建筑物，它也只能以业主的身份，对屋顶平台享有共有权，而非单独的所有权。　　屋顶平台归业主共有，原因有二：(1)商品房预售合同或销售合同明文约定屋顶平台归业主共有。(2)商品房预售合同或销售合同没有约定屋顶平台的归属，依据建筑物区分所有权的原理，屋顶平台事关业主的切身利益和实际使用的需要，应当推定屋顶平台归业主共有。　　在屋顶平台归业主共有的情况下，全体业主或业主委员会有权将屋顶出租，收取租

5、金;但不得出卖，因为它不是一个独立之物。　　(二)区分所有建筑物的屋顶平台已被登记为一项不动产场合的归属　　在屋顶平台被单独地登记为一项不动产的情况下，屋顶平台相当于一个区分所有的建筑物，其上竖立着一个单独的所有权。它可以依据商品房预售合同或销售合同归某特定的业主享有，也可以依据商品房预售合同或销售合同的约定归全体业主共有，还可被保留在开发商之手，或出卖给业主之外的第三人。不过，应当注意，屋顶平台归属于某特定业主或开发商或第三人，若导致其他业主的建筑物区分所有权难以发挥应有的作用，业主遭受严重的损害时，这些业主或业主委员会有权主张上述约

6、定无效。屋顶平台于其被单独地登记为一项不动产的情况下，可以作为借用物、租赁物，还可以于其上设立地役权。　　在屋顶平台归属于某特定的业主或开发商或第三人的情况下，其他业主可以基于相邻关系规则利用屋顶，对抗屋顶平台所有权人利用屋顶平台损害其他业主合法权益的主张。　　三、停车位、停车库　　(一)确定停车位、停车库的归属应考虑的因素停车库在外观上表现为建筑物，而停车位则无此外形，尽管如此，也应将其视为建筑物。　　停车位、停车库归属于业主，还是开发商，抑或第三人?取决于若干因素，如已被登记为一项独立的不动产、开发商与交易的相对人关于停车位或停车库

7、的约定、法律法规的强制性规定等。其中，前提性的条件是，停车位、停车库是否已被登记为一项独立的不动产，其上是否存在着一项独立的所有权。它若尚未被登记为一项独立的不动产，则只能作为区分所有建筑物的组成部分，不得成为单独的买卖对象;在已被公摊于区分所有建筑物的面积之中时，归业主享有;在尚未被公摊于区分所有的建筑物的面积之中时，则归属于尚未出售的区分所有建筑物的面积之中，由开发商享有。停车位、停车库已被登记为一项独立的不动产时，其上存在着一项独立于建筑物区分所有权的停车位、停车库的所有权，可以单独买卖，其归属依开发商与其交易的相对人之间的约定(

8、《物权法》第74条第2款)，当然，该约定不得违反法律、行政法规的强制性规定(《合同法》第52条第5项、《物权法》第74条第3款).　　(二)停车位、停车库的使用规则　　停车位、停车库的归属及使用，被规定在《