建筑物区分所有权中的共有部分登记

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1、建筑物区分所有权中的共有部分登记李洁媚摘要2014年12月22日新出台的《不动产统一登记暂行条例：》(以下称“暂行条例”)在第五条中列明了需要登记的九类权利事项，而现实登记工作中涉及到其他需要明确的登记事项。建筑物区分所有权中共有部分涉及到多方所有权人，而缺乏对这一部分的具体登记说明引发了很多争议。本文将结合此次《暂行条例>对共有部分登记进行研究，并对具体登记程序提出探讨。关键词建筑物区分所有权共有部分土地登记不动产作者简介：李洁媚，中国地质大学(武汉)。中图分类号：D923．2文献标识码：A文章编号：l009．0592(2015)03-252-03建筑物区分所有权是与房

2、屋所有权登记相关的一种单独所业主所有权的客体。并对共有部分做出了一些列举式的补充。有权类型，它的独立性与完整性体现在包含专有权、共有权与管此外，涉及到区分所有权登记的还有《房屋登记办法》和《房屋登理权三项权利内容。对于专有权这种排他性的权力，在现行的房记簿管理试行办法》这两部规章。但这样的登记规则只是原则性屋登记簿与房产证上可以得到登记上的保障。而对于共有权的的规定，对于具体划分和如何登记都没有涉及。客体共有部分则存在缺乏明确划分标准、缺少登记规定等问题。时至今日，我国立法中仍未提供对共有部分的认定要件。认在2015年全面推行不动产统一登记的大形势下，笔者将就共有定标准也

3、不能最终确定，单纯通过增加列举项难以适应新发展。部分登记相关规定进行研究讨论。实践中的合理区分也无法实现。可见在我国现有法律法规上。共，一、共有部分登记范围的认定有部分的认定、登记仍然存在很大的空白。。(一)法律规定中的问题(二)共有部分的区分标准不明在我国现行的法律法规中，缺乏对共有部分登记的专门规在对共有部分的登记进行讨论前，从理论上上进行认定是前定。在建筑物所有权证书上的共有部分登记只涉及到“公摊”。提。如前文所述，共有部分普遍通过对专有部分的“捧他”来认以住房为例，“房屋公摊”是指分摊的公用面积，与套内面积一起定。这种“非此即彼”的笼统界定方式，反映出了对区分共有

4、的不构成了商品房的建筑面积，在房产证书上得到列明，以证明是业重视。也在实务中带来很多争议。主所有权的一部分。但是，公摊部分与共有部分的范围是不一致二、实践中的特殊共有部分登记的，它主要集中于建筑体内部与套内居住相关的外墙墙体、楼梯、对于电梯、公共道路和楼梯问这一类共同使用性显著的共有公共过道等公用部分。而如今建筑物共有权争议热点涉及到的部分，实践中争议较少。现实中纠纷频发，认定模糊且让所有权车库、绿化带、楼顶平台等部分则缺乏法律规定的登记规则与形人常常感到权利受损的共有部分，如车库、屋顶平台、会所、小区式。权力状况与登记客体不匹配，在现行的不动产登记模式下，绿地等的归属往

5、往是认定以及登记的难点。本文将以车库与小共有权无法得到保障。区会所涉及到的共有部分登记进行单独的分析。在对这一部分的登记展开研究前，要对建筑组区分所有权的(一)车位车库共有具体部分进行明确。这是开展登记研究的前提与重要环节。‘物权法》的七十四条中有做出相关规定。规定车库应首先在对这一范围的认定上，一般存在三种模式，一是捧除式，二满足业主的需要，并区分为专有的车库与共有的车库两类。前者是列举式，三是排除与推定、列举相结合式。我国‘物权法>中采包括通过买卖归个人所有和开发商所有，后者就是我们需要讨论用的就是第三种，排除的方法。规定建筑物内除住宅、经营性用的共有的车位车库。现实

6、在这些共有的停车位存在开发商占用、房等专有部分以外就是共有部分。具体来说在该法第七十条规侵占原有停车位进行建设的问题，使得业主因停车难问题与物定了：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有业、开发商产生摩擦。权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”；第为了维护这一共有权，首先需要明确，未经买卖登记、不属于七十三条补充规定了道路、绿地、公共设施等也属共有部分。这开放商保有的、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车种以专有部分为主导的模式造成了对共有部分认定的模糊，只是的车位是区分所有权的共有部分。所以房地产开发商不享有对一般性笼统的规定，而且在

7、实践中往往有与之冲突的情况。第七共有车库车位的处分权力，否则就违反了规划用地许可文件、建十三条中将“其他公共场所、公共设施”全部认为是业主共有就是设工程规划许可文件和购房合同的相关约定，涉及违约和侵权。不合理的，如已被租赁或认购的公共服务设施建筑就不能笼统的其次，《物权法》中只做出了满足业主优先使用权的规定，在不动被确定为业主共有。因此，在2∞9年出台的<关于审理建筑物区产统一登记下可以将这一所有权进行确认，将小区全部业主登记分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》采取了列举法为权力主体，于登记簿上列明共有车库车位的面积、