对业主的建筑物区分所有权之共有部分的具体考察

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1、文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题对业主的建筑物区分所有权之共有部分的具体考察崔建远清华大学法学院教授　　关键词:共有部分/外墙/屋顶平台/停车位/停车库/地下室/会所　　内容提要:在业主的建筑物区分所有权中,确定外墙、屋顶平台、停车位、停车库、地下室等,是属于共有部分还是专有部分,抑或单独所有权的客体,需要综合考虑以下因素:(1)它是否被单独登记为一个独立之物。如果尚未被单独登记为一个独立之物,则应为共有部分;反之,可以成为专有部分或单独所有权的客体。(2)建筑物区分所有权的本质属性。我们确定外墙等部分的性质和所属,不得违背建筑物区分所有权的

2、本质属性。(3)法律、行政法规的强制性规定。如果法律、行政法规的强制性规定就此作了专门规定,该规定应为我们确定其性质和所属的依据。当然,此类强制性规定不应违反前述原理。(4)有关当事人的约定。如果有关当事人在不违反前述(1)(2)的前提下,就此作了约定,应依其约定。文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题　　按照《中华人民共和国物权法》(以下简称为《物权法》)及多数说,业主的建筑物区分所有权由专有权、共有权和共同管理权构成,共有权的客体即为共有部分。该共有部分的范围,在诸如建筑物的梁柱、承重墙、地板等构造领域容易确定,但诸如外墙、停车位、停车库、绿地

3、、锅炉房、会所等部分和从物,是否为共有部分,则存在着不同看法,需要探讨。笔者认为,确定外墙、屋顶平台、停车位、停车库、地下室等,是属于共有部分还是专有部分,抑或单独所有权的客体,需要综合考虑以下因素:(1)它是否被单独登记为一个独立之物。如果尚未被单独登记为一个独立之物,则应为共有部分;反之,可以成为专有部分或单独所有权的客体。(2)建筑物区分所有权的本质属性。我们确定外墙等部分的性质和所属,不得违背建筑物区分所有权的本质属性。(3)法律、行政法规的强制性规定。如果法律、行政法规的强制性规定就此作了专门规定,该规定应为我们确定其性质和所属的依据。当然,此类强制性规定不应违反前述

4、原理。(4)有关当事人的约定。如果有关当事人在不违反前述(1)(2)的前提下,就此作了约定,应依其约定。　　一、外墙文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题　　外墙可用于悬挂广告等,产生可观的利益,归属于谁,引人注目。方案可能有三:其一,归业主共有;其二,归特定业主专有;其三,归开发商所有。笔者认为,外墙不得归属于开发商,只能由业主享有。其理由在于,外墙不具有独立的物理构造,不具有独立的经济价值,一句话,不是独立之物,因而不得被登记为独立的不动产,不得独立交易。如此,外墙在法律上也只能与区分所有建筑物结合在一起,归属于建筑物区分所有权人,即业主。开发

5、商不得单独取得外墙的所有权,不过,作为业主的一份子,可以取得建筑物区分所有权,包括相应比例的外墙的共有权。　　有观点主张,数人区分一建筑物而各有一部,除该建筑物及附属物的共同部分被推定为各共有人的共有之外,建筑物的外墙属于区分所有权人的专有部分[1]。反对意见则认为,建筑物的结构为建筑物的存在要素,不能区分由各共有人专有而各有一部,建筑物的外墙自应由各共有人共有,外墙的使用应依当地习惯及使用方法以为决定[2]。笔者赞同后一种意见,理由有二:(1)外墙不符合专有部分的界定。专有部分是以地板、天花板、界墙的中心线向里围成的空间,而外墙处于该中心线以外。(2)设计为专有部分也难做到时

6、时事事都物尽其用,例如会因悬挂的广告牌巨大,作为某特定业主专有部分的外墙容纳不下,需要利用其他特定业主所专有的外墙却遭拒绝而丧失良机。如果采取共有部分的法律设计,业主委员会就会很容易地处理此类问题。总之,外墙作为共有部分,符合共有部分的界定、建筑物区分所有权的属性和效率原则,最为适当。　　需要指出,尽管外墙作为共有部分最为适当,但若通过规约或业主大会约定某部分外墙作为专用部分,由某业主取得专用权,应依其约定[3]。文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题　　二、区分所有建筑物的屋顶平台　　(一)区分所有建筑物的屋顶平台未被登记为一项不动产场合的归属　

7、　区分所有建筑物的屋顶平台,一般都未被单独登记为一项独立的不动产,没有单独的所有权证,因而不得单独作为一项财产,留给开发商自己,或作为买卖物出售于他人,只能公摊到区分所有建筑物的面积之中,归业主共有。即使开发商留有部分区分所有的建筑物,它也只能以业主的身份,对屋顶平台享有共有权,而非单独的所有权。　　屋顶平台归业主共有,原因有二:(1)商品房预售合同或销售合同明文约定屋顶平台归业主共有。(2)商品房预售合同或销售合同没有约定屋顶平台的归属,依据建筑物区分所有权的原理,屋顶平台事关业主的切身利