关于建筑物之共有部分之权利

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1、关于建筑物之共有部分之权利《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”根据该规定，对于一幢建筑物的区分所有权规定为：专有部分的所有权+公有部位的共有权+共同管理权。建筑物区分所有人对共有部分的共有权，是指区分所有人依据法律规定，对建筑物的共有部分共同享有的财产权利。目前，业主与开发建设单位以及物业服务企业的纠纷大多因此而产生。本文所谈建筑物共有部分不包含物权法规定的建筑物区划内归业主共有配套设施、场所等。对建筑物区分所有权性质的考察和理解关

2、系到业主共有权益的正当行使，也关系到业主与服务者之间权益的分配。一、业主的建筑物区分所有权之共有部分权利的来源关于业主对于建筑物公有部位的权利来源有不同的说法，有些人主张，可以是法定，也可以约定。笔者认为，我国物权法关于业主对建筑物公有部位的共有权采取的是法定主义原则，其具体体现为物权法第七十条直接规定。在我国大陆，业主对建筑物共有部分的权利是随其对专有部分权利的享有，基于法律的规定而发生。业主的建筑物区分所有权之共有部分权利性质之争关于建筑物区分所有权之共有权的性质，众说纷纭。主要有“总有”说，“按份共有”说，“共同共有”说，“区别情况”

3、说之别，各家观点都是从建筑物区分所有权的某一侧面强调其特点和权能。我国大陆现行物权法对建筑物共有部分权利性质没有做出明确的界定，采用宽泛得“共有”概念；但是物权法第七十二条规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”我国物权法，通过相关条文的灵活设置，来解决建筑物共有部分共有的特殊性，通过如“不能单独转让”、“不能请求分割”、“不能以放弃权利为由不履行义务”等具体规定，解决在业主权利行使时遇到的各种难题。其实，我

4、国物权法采取的一些学者批评的“模糊态度”是一种明智的立法智慧。共有部分的范围一部分人指责我国法律对建筑物共有部分范围确定的不清楚，对这些观点，笔者不能苟同。笔者认为，物权法在立法上非常清晰的规定了建筑物公有部位的范围，就是专有部分以外的部分。最高人民法院为进一步厘清建筑物共有部分的范围，在《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》进一步确认，除法律、法规确定公有部分外，以下部分应当明确为业主共有部分：1、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分；2、通道、楼梯、大堂等公共通行部分；3、消防、公共照明等

5、附属设施、设备；4、避难层、设备层或者设备间等结构部分。关于约定的共有部分笔者认为，约定的共有部分与建筑物共有部分不是一个层面上的概念。建筑物共有部分是指根据建筑物性质以及相关标准规定，不能确定为业主专有的部分。约定的共有部分是可以确定为业主专有，但是根据开发建设单位与业主的约定，或者根据管理规约约定，确定由本幢建筑物业主或者建筑物区划内业主共有的部分。将“约定的共有部分”与“建筑物共有部分”向混淆是错误的，在实践中也会带来混乱的。关于共有部分使用物权法对建筑物共有部分的使用没有直接规定使用规则，只是从相反的方向规定了限制性规定。关于业主共

6、同管理和使用公有部位的规定也是从总的规则方面规定了业主共同决定权。最高人民法院为规范司法行为，进一步完善业主共同管理和使用性为，今年已不确定了“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分”需要有业主共同决定，同时完善了不违反法律构成侵权的规则标准。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”这条规定，强

7、调了专有使用不侵害业主共有权的三个基本要求：无偿性、必要性、合法合规性。综合以上分析，我国已经以《物权法》为基础，以最高人民法院司法解释为补充，建立了以“法定主义”为原则的一整套适用的建筑物共有权法律体系和司法规则，那些“成本分担”、“共有面积分摊”确定业主共有部分之权利的说法都是没有根据的。