房地产估价案例与分析模拟64

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1、房地产估价案例与分析模拟64一、问答题丄、张某于2004年3JJ10R,在郊区发现自己喜欢的一栋别墅并立即购买，购买价格为220万元人民币，当时为办理过户手续委托评佔公司对该别墅进行了评佔，评佔价值为200万元，2004年10月1H,张某因资金紧张，欲将该别墅作为抵押物向银行贷款，银行同意张某贷款申请，但耍求对该别墅的抵押价值进行重新评估，问为什么原评估报告不可用？2、某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市。根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000m2，竣工H

2、期为1980年5川。现委托某估价公司评估其转让价格，请问该估价公司应搜集哪些资料？3、某市I口城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程屮了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。［请问］1•你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告？2.如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途？二、单项选择题甲公司

3、拥有一宗面积为80000n?的工业用地，地上建有面积为50000m2的厂房及10000m，的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。4、甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应（）oA.按工业用途估价B.按屈住用途估价C.按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值D.先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合5、受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时，正确的思路是（）。A.地价按照工业用地评估，厂房价值按照重置价格采用成本法评估，办公楼参照周

4、边写字楼的售价等进行评估B.按照建筑面积分摊厂房和办公楼各自占用的土地面积，分工业和办公两种用途分别评估各部分房地产的价值C.地价按照工业用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估D.根据城市规划的耍求，按照最高最佳使用原则，地价按照住宅用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估6、如果政府征收该宗房地产，则依法应给予甲公司的拆迁补偿为（）。A.被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值B.被拆迁房屋占用范围内的土地价值和停产停业损失C.被拆迁房屋的价值和停产停业损失D.被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值和停

5、产停业损失某酒店一楼有一空调机房，建筑面积250亦，空调主机1990年购入，当吋的购入价格为500万元,同型号空调主机现行市场价格为458万元。现该空调主机已累计折旧225万元，市场价值为250万元,拆除费用为5力元。如果更换新式空调主机（其他配套设备不需要改动），则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为700万元，新式空调主机的山地而积为50m2,节约的200m2而积可以捉供160m2的营业面积供出租。酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知，将部分空调机房置换用于出

6、租不违反规划要求，附近酒店--楼出租的年客观净收益为每平方米营业而积4000元，岀租而积的装修改造费用由承租方自负。问：7、若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别，改换空调主机的净支出为（）力元。A.530B.472C・455D・4508、如年资本化率为5.25%,则至少需要签订（）年的租约，方能确保在该租期内能够通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出。A.7B・8C.9D・10某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均由划拨方式取得。其中甲厂区在20世纪90年代已经补交丁土地使用权出让金，办理了

7、土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用，该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。9、针对以上情况，在估价时最恰当的做法是（）。A.将两个厂区视为一个估价项口一起估价，出具一份估价报告B.将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告C.两个厂区分别估价，出具一份估价报告D.视委托人要求进行估价并出具估价报告10、委托人要求估价机构按照委托人的

8、估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估价。估价机构认为（）oA.可以按委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价B.只能对两个厂区的土地进行估价C.可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价D.可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价11>对乙厂区的土地估价的思路应当是（）。A.按出让土地使用权评估其公开市场价值B.按出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳