舟山-六横岛项目市场研究暨地块解析提报-2009年

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1、舟山·六横岛项目市场研究暨地块解析提报■谨呈：浙江诸暨祥生集团■提案：宁波普兰地产机构■时间：2009年05月15日壹开发背景分析贰地产市场分析叁地块条件分析肆地块初步定位目录开发背景分析战略占位海岛交通经济运行人口发展上海杭州宁波六横岛1小时经济圈3小时经济圈六横岛位于舟山群岛南部海域，地处长江口南侧、杭州湾外缘的东海洋面上，东濒东海，西距宁波北仑港7.5公里，北距全国著名渔港沈家门25公里，周边紧靠国家5A级风景区普陀山、朱家尖、桃花岛，南与象山海域相连；背靠上海、杭州、宁波等长三角城市群，占据长江流域与长三角区域对外

2、开放的海上门户与通道位置，与亚太新兴港口城市呈扁形辐射之势。六横岛被誉为离宁波市区最近的「海上后花园」。全镇陆地面积106.79平方公里，辖38个行政村和2个居委会。1993被国家科委列为全国6个「海岛资源综合开发试验区」之一，1996年列为浙江省社会发展综合实验区，是全国小城镇综合改革试点镇。2008年5月，六横镇挂牌成立了舟山市六横开发建设管理委员会，定位为「国际化、现代化港口宜居城市」。国际化、现代化港口宜居城市／长三角海上门户／宁波海上后花园战略占位海岛交通桥改变历史：六横岛-佛渡岛-梅山岛-宁波跨海大桥即将落成随

3、着六横岛全面融入长三角经济区，宁波舟山港口一体化建设进程的加快，六横岛28公里深水岸线已成为中国乃至世界大财团、大集团投资的热土。建造六横——宁波跨海大桥，开通陆上交通，合理利用深水岸线，使六横成为全国重要的临港型工业基地和物流、能源基地。建造六横——宁波跨海大桥项目已列入浙江省「十一五」规划，确保2010年通车。六横-宁波跨海大桥，经涨起港—野佛渡岛—佛渡岛-梅山岛—宁波郭巨，海上总跨度2.5公里。项目总投资额15亿元。佛渡岛梅山岛六横岛2008年全年六横镇实现国民生产总值（GDP）36亿元，同比增长35%。实现社会总产

4、值131.8亿元，同比增长59.5%；其中工业产值突破100亿元，同比增长84%。完成固定资产投入28.2亿元。实现财政总收入4.66亿元，地方财政收入2.30亿元，分别同比增长88.03%和60.65%。渔农民人均收入9910元，同比增长20%。根据六横镇对2009年经济发展的目标：国民生产总值（GDP）达到41.5亿元，增长10%；实现社会总产值145亿元，增长10%；工业产值力争110亿元，增长10%；财政总收入5.6亿元，增长20%；地方财政收入2.69亿元，增长17%；渔农民人均收入10900元，增长10%。20

5、09年一季度六横镇经济走势呈现「三增一减」的态势：（1）固定资产投资快速增长：一季度全社会固定资产投资额48401万元，同比增长207.3%。（2）财政收入平稳增长：一季度实现财政总收入1.36亿元，同比增长38.46%；其中地方财政一般预算收入6686万元，同比增长3.48%。（3）港口物流吞吐量迅猛增长：随着浙能煤炭中转码头的投入运营拉动，一季度累计完成货物吞吐139万吨，同比增长7倍，其中进港83.2万吨，增长5.2倍；出港55.8万吨，增长13.4倍。（4）工业经济产值呈现下降势头：船舶修造业、船配业、机械金属制造

6、业继续受金融危机影响，产值均呈下滑状态。一季度实现工业总产值17.10亿元，同比下降6.1%，实现销售产值17.09亿元，下降6.5%，完成工业出口交货值9.82亿元，下降31.4%。经济总量保持快速增长势头，2009年一季度经济运行呈现「三增一减」态势经济运行六横镇目前辖9个社区，45个行政村，截止2008年底，六横镇的常住人口约为10万人，其中大部分为渔农民；根据舟山市人口发展规划特征，舟山市将划分为三个级别的市域城镇体系，其中，六横镇属于二级阶梯，城镇规划人口为2-7万人次；从人口的发展趋势上看，六横镇近年人口数量基

7、本处于减少状态，但幅度也不大，随着上海、杭州、宁波等发达城市的发展，已有很多人迁出六横进入周边城市；六横镇受地理位置及环境所限，城市发展空间有限。城镇等级城镇规模城镇名称规模合计城镇数量城镇数量比例(%)第一级50万人中心城市（定海、临城、普陀城区)50万人以上14第二级2-7万人六横、高亭、菜园、金塘、白泉、洋山、岛斗12-15万人728第三级0.6-1万人小沙、岑港、干览、马岙、展茅、桃花、东极、长涂、泥峙、岱东、虾峙6-8万人11440.5万人以下东沙、岱西、秀山、嵊山、黄龙、册子2-3万人624合计约70万人25

8、100受地域发展限制，人口逆向减少，未来规划处于2-7万人的第二级市域城镇体系人口发展地产市场分析供量分析价格走势板块市场个盘案例供量分析目前六横镇在售楼盘较少，主要在售项目为中博广场、建新商住楼、龙山商住楼，其中台门板块的建新商住楼为2009年新开盘项目。海洲·滨海花园、中博广场为老楼盘，目前这两个楼