营销策略杭州超山项目启动会资料

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1、六、营销策略6.1竞争格局6.2价格规划6.3营销效率6.1.1竞争格局-市场简析-公寓六、营销策略——6.1竞争格局中心城区、临平、塘栖构成杭州市场稳定的三层价格区段，彼此差距较大，有分流客群的机会临平有一定的单价支撑，未来将成为本项目的第一批主力市场，但规模有限，需要策略创新塘栖地区无论成交量还是成交单价，和本项目差距较大，难以成为主力市场，仅作为补充中心城区数据为杭州八区成交数据临平市场1-10月成交总量2054套34.38亿元6.1.2竞争格局-市场简析-别墅六、营销策略——6.1竞争格局中心城区别墅单价前半年持续走高，新政后有小幅震荡，但和临平有绝对差距临平供

2、销整体规模极低，价格相对平稳；塘栖完全没有供应和销售别墅在区域内具备稀缺价值，但前期市场开发和客户培育的要求高中心城区数据为杭州八区临平市场1-10月成交总量25套1.65亿元6.1.3竞争格局-本案产品线划分六、营销策略——6.1竞争格局常规公寓1T2230m2四居观景好别墅合院220m2少量联排常规公寓3T6137/148m2三居89m2通透两居产品分类总面积占比（%）总套数占比（%）别墅528001924011.6常规公寓四居4600016.52009.7三居7129825.632424.3两居8330429.993645.2特殊公寓两居半2508291929.3

3、特殊公寓130m2两居半临平主城区本案东海·水景城容积率2.4，高层均价1200080小户型为精装绿城·紫桂公寓容积率1.33均价11000多层、小高层赠送车位金都·夏宫均价22000容积率0.59，联排大面积石材法式风格绿城·蓝庭容积率0.95小高层10000多层13600地中海风格6.1.6竞争格局-—竞争标杆别墅项目容积率低，产品品质较好主城区大多数为毛坯房，容积率和本案类似，配套齐全且属于地铁物业，产品线多为小两居和小三居主城区周边楼盘较多，但仅绿城项目成交较好，主要依靠低密度、产品品质和自有配套，价格略低于主城区6.1.4竞争格局-别墅六、营销策略——6.1竞

4、争格局大华·西溪风情300-500M21200万以上西溪板块距市区较近，景观资源好，产品定位偏高，对客户购买力要求比较高富阳·逸城逸墅205-230M2300-600万良渚·阳光天际190-220M2350-600万富阳、良渚距市区较远，总价虽然较低，但配套不足，景观资源有限，发展空间不大临平·金都夏宫260-400M2500-800万临平板块交通便利，又可享受景观资源，目前尚无优质别墅产品，存在较大市场机会从大杭州角度来看，可以以总价捕捉中端别墅的空白，为城区中端购买力客户提供入门级别墅6.1.5竞争格局-常规公寓-临平重点项目200M2以上六、营销策略——6.1竞争

5、格局供应少，去化率低，属于非主流户型需要大力挖掘产品价值，提升附加值，且不能作为主力产品销售9.5%占临平总成交额0.2%6.1.5竞争格局-常规公寓-临平重点项目140M2左右六、营销策略——6.1竞争格局供应量最大，成交率和规模一般，但已属于当地改善型主流户型，体现出较强的客户购买力成交价基本徘徊在11000左右（蓝庭9月的13600成交价为三层的洋房）竞品存量大，客群溢出的难度较大本案特殊户型三居部分产品竞争力较弱27.5%占临平总成交额6.2%6.1.5竞争格局-常规公寓-临平重点项目90M2以下六、营销策略——6.1竞争格局东海成交为主城区精装修，蓝庭成交为精

6、装现房且大量自有配套，故价格较高，但成交量一般紫桂为主城区边缘，成交量较大，参考性最强小户型两居成交最为旺盛，为项目大量的小户型提供了一定的市场机会，但需要有明显的价格优势小户型一居无法满足当地刚需80.5%占临平总成交额6.6%6.1.7竞争格局-竞争战略六、营销策略——6.1竞争格局市场机会及风险1.定位为“以临平为主城区”的郊区项目，从临平挖掘第一批主力客群，但市场规模有限2.竞品价格普遍偏低，且有容积率优势，面临价格和产品的双线竞争。2.别墅在区域内具有高端价值，在全杭州里可以填补中端价位别墅空白4.特殊公寓采用错位营销，借常规公寓积客，以性价比快速出货项目核心

7、优势及难点1.有自然度假资源的题材2.常规公寓户型、位置、观景优势明显，精装修增加附加值3.无区域配套，且尚未出现任何规划和预期4.销售期短，单位时间内的出货量要求高，超越了传统市场规模1.别墅：错位营销，最大限度溢价临平本地的绝对高端、稀缺别墅大杭州的中端入门级别墅，占据市场空白2.常规公寓：短兵相接，安全达成临平客户的改善产品、大杭州客户的度假产品依靠精装修、自然资源和性价比抢夺绿城客户3.特殊公寓：快速出货，不影响常规公寓销售利用价格吸引塘栖、临平两地客户，最大限度加快销售速度6.2.1价格规划-—目标分解六、营销策略——6.2价格