2014杭州雍熙山项目推盘策略

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1、.雍熙山项目推盘策略基础数据占地面积42661㎡总建筑面积113326㎡建筑密度18.94%容积率1.8绿地率0.3总户数691第一部分项目数据分析第二部分推盘演绎1、景观中轴景观>组团绿化>入口景观>运动公园>商业景观>市政绿化2、舒适度127边套>120中间套>90方边套>90方中间套一梯两户>一梯三户3、道路干扰景新观路>沿山路>景山路>啤酒弄4、交通通达靠近出入口越近，出入越方便5、不利因素涉及红线内变电房、配电所、箱变、垃圾处理点、公厕、车库入口等，因资料未详尽，此轮暂不进入打分考量第二部分推盘演绎明星产品

2、金牛产品金牛产品所占比重最大，集中120方户型，仅11#为90方主力产品产品类型产品类型套数面积面积百分比明星产品AB8210161.2713.4%金牛产品ABCD32335005.2646%主力产品ABCD28630748.8740.6%总计69175915.47100%1139第二部分推盘演绎产品划分产品属性量价偏重楼幢主力数量最多，去化目标客户集中、总体价格成长性有限，购买门槛相对较低偏量3、4、8、9、10、12明星数量有限、产品力强，位置优价格起点高，购买门槛最高偏价6、7金牛产品力强，竞争优势明显。价值不

3、菲，价格成长性高，购买门槛高量价1、2、5、9、11产品属性分类楼幢户型面积数量合计1号楼边套户型127.2616106中套户型122.18902号楼边套户型130.291630中套户型125.29143号楼边套户型130.341630中套户型125.41144号楼边套户型126.991835中套户型122.18175号楼边套户型128.831751中套户型123.17346号楼边套户型128.971733中套户型124.1167号楼边套户型128.831549中套户型123.75348号楼边套户型126.99173

4、5中套户型122.2189号楼边套户型128.531650中套户型123.463410号楼边套户型89.83468中套户型89.623411号楼边套户型89.9834136中套户型89.8910212号楼边套户型89.843468中套户型89.6634第二部分推盘演绎1、本案产品类型相对比较集中，以120方跃层户型为主，产品力相对较强，是项目利润最大化的关键，是去化重点2、90方户型产品比例较低，并且产品力较弱，但具备价格优势，推盘策略以搭配120方同时上市，差异化产品以达到均匀去化。产品户型分类第二部分推盘演绎户型

5、参数细分，120方中间套所占比重最大，其次按照套数占比90方中间套比例第二，按照面积占比120方边套第二序号户型编号面积（约）特点户数小计面积（约）百分比1A127跃层-边1481481879624.8%2B120跃层-中2712713263943%3C90平层-边102102918012.2%4D90平层-中1701701530020%总计69175915100%第二部分推盘演绎ⅰ项目入市时2012年市场趋于平稳；ⅱ板块内价格战逐渐展开、范围扩大，如何进行差异化竞争四大机会雍熙山项目品牌，定位高端，山南风水宝地；创

6、新产品特色突出，市场具备一定稀缺性；体验式营销，样板区实景体验，客户渲染力较强；区域规划完善，市区项目周边配套一应俱全。思考原点推案策略第二部分推盘演绎以及项目工期允许的开盘节点项目达到预售条件楼幢首批2012.5.12#、3#、8#、12#二批2012.7.104#、10#、11#三批2012.8.105#、6#、7#、9#四批2012.121#项目12幢楼2012年均可达到预售条件第二部分推盘演绎方案一户型排序及静态定价142636#7#2#1#5#11#9#10#4#8#12#3#价格系数87.543.530-

7、2-2.5-4-5-7-7.5均价水平154041533314834147621469114263139781390613692135501326513193不考虑户型因素，依据楼幢位置进行户型排序，6>7>2>1>5>11>9>10>4>8>12>3,考虑楼幢差异，进行静态定价，全案均价实现14263元/平权重比值总销面积平均单价权重权重值12051503.181521868%103249024412.221225032%393975915.4/100%14263.576考虑120方与90方户型差异，差价一般在25

8、00—3000左右，根据两种户型总体量占比推算，120方整体均价15218元/平，90户型整体均价12250元/平，方能实现总体目标值单幢测算楼号总销面积平均单价权重权重值112703.31630025%4020.40823896.68161008%1218.1133897.96128008%968.753544246.77135508%111