朝阳门项目推盘策略方案125

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1、朝阳国际项目推盘策略方案一、现状；全国2012年住宅去化量高于去年，呈现上升趋势，11月份后整体市场去化量环比呈下降趋势，下降速度较快；西安目前整体商品房市场去化量环比呈小幅下降趋势，同比有大幅上升，住宅市场去化量下降较快，办公市场去化平稳，优势地段、合理定价项目受到市场追捧；项目位于朝阳门外，处于康复路商圈与钟楼商圈交汇处，项Id白身拥有人体最商业面积,对办公面积需求旺盛；项目住宅总体量约18183平方，分3期进行销售，面积集小在115-141Z间，为舒适两室和三室产品，项目地处朝阳门属于地标级稀缺产品，且项目存在较大的商业，使

2、得住宅价格获得支撐；结合项目工程进度，推代:部分办公、住宅，回笼资金，释放项1=1开售信息，提高项目在市场上的知晓度，同时为商业销售和招商奠定棊础。二、项目概况1、项冃介绍；项目位于四安市新城区，朝阳门外环城东路与长乐西路十字路口东南角。北临长乐四路，西临环城东路，东临中兴路，地铁一号线朝阳门站与本项目衔接并设有出入口，计划与本项目同吋投入使用，朝阳门站已开通33条公交线路，交通十分便利，区位优势十分明显。项目计划建设高层住宅2栋（A座15层/21层），酒店写字楼一栋（B座21层），写字楼一栋（C座20层）以及商业群楼一栋。2、产

3、品定位；西安商业地产区域以钟楼，长乐，小寨三大商圈最为成熟。而朝阳国际就位于长乐商圈以西，是进入长乐商圈的必经之路。随着商圈发展的成熟，也带來了人力资源、商业信息、产业链等资源的集聚，商圈价值得以快速捉升，作为房地产业而言其区域商业价值也随Z水涨船高。而住宅为商业提供有力的支持，且随着商业的不断成熟和发展，实现价格最大化,因此，本项目推售产品选择为：B座21层公寓式办公楼、部分住宅（15F/21F）;三、本案要旨：1、以成功的销售成绩为1=1标；2、实现项H价值最大化；3、销传手段以规范、强效为原则；4、科学系统的做出销售计划，并

4、严格将其实施；5、随吋监控、检查销售计划的执行情况，并依据实际情况及时调整计划；四、推售目的；1、以快速销售实现资金回笼；2、以小批量快速销传，为后期销传提供借鉴；3、通过办公销售为后期商业销售和招商奠定客源基础；4、通过商业和地段支撑，实现住宅价值最人化；五、推售产品选择；1、推售选择原则:1）保证个楼段有供选择产品；2）横向不进行销控，保证产品线充足；3）拿出价格相对合理，楼位相对普通的进行首期蓄客；4）其他楼层暂不销伟，只接受诚意咨询，不进行主推；2、产甜选择；1）B座楼;针对B座楼层进行筛选，选择选择13、14、17、18

5、层产品，拿出楼层相对适中，价格较为合理的产品推出，低于市场预期推出，供不同客户进行选择；具他产品暂不销售，排号，只进行咨询登记，后期认筹时进行电话回访2）住宅部分：针对1单元选择：2层、6层、10层、14层、18层、20层;针对2单兀选择：2层、4层、8层、11层、14层;共44套房源；住宅部分选择房源楼层和对合理，价格适屮，以低于市场预期快速销售，奠定在市场上地位，并引起大量关注；备注：1、东侧为1单元，西侧为2单元；2、顺时针是()1-04房;六、全盘推盘计划1、B座楼:计划本次推盘量为13、14、17、18四个楼层，每层1(

6、)户，共40套，总面积为7693.6m2,楼层户型面积为:125.44m2及292.69nf。在确保销售成功的同时做到市场反应热烈，销信场而火爆，做到开发商满意。销售计划如下表：销伟周期销售均价销售占有率推出产品第一期927530%13、14、17、18层第—•期待定待定待定第三期待定待定待定2、住宅部分；计划本次推盘量1单元：2层、6层、10层、14层、18层、20层;2单兀:2层、4层、8层、11层、14层;共44套，总面积为5562.54m20销售计划如下表：销售周期销售均价销售占有率推出产品第一期800031%1单元：2层

7、、6层、1()层、14层、18层、20层；2单兀：2层、4层、8层、11层、15层第二期待定待宦待定笫二期待定待定待定四、实现均价；首次推盘过程屮，有选择性的权衡产品的用途、朝向、景观、户型等因素推出部份不同楼层的房号，以适应及了解市场的需求，并为下一步的推盘计划做好铺建。1、定价原则；1）B座定价原则A、以B座16层为中间基数层，9层价格最髙，21层价格次高B、楼层差价以150元血为基数，两层一跳；八型以及朝向差以50元血为基数（详见具体价格表）C、定价原则：底、表价Z间所有优惠后，最便宜的房源单价不低于700（）元，表价最高在

8、1万元以内（或者不要突破太）。2）住宅定价原则；A、横向根据朝阳、景观进行调整，50元为一个阶梯，1单元01房最高，1单元04房最低；B、纵向根据楼层进行调整，2・3层为一个对等价格，1单元以16・18层为价格最高层，2单元13・14层最高，楼层差