杭州大家多立方项目营销策略提案

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1、东成西就大家·多立方营销策略提案2009.03.26东城众楼皆平庸，已丑年，问谁是英雄？规划思路Ⅰ.入市，以市场的名义！——市场检视Ⅱ.认识自己，从卖家出发。——产品定位Ⅲ.对谁说？怎么说？说什么？——传播的诉求方向Ⅳ.万物皆传播！——关于推广手段Ⅰ市场检视（项目生存环境观察）ß杭州楼市走向判断ß九堡区域市场分析Part1杭州楼市走向判断宏观经济状况©09年一季度，我国宏观经济继续呈现低迷状况；国际经济仍处于萧条状态。©根据权威机构预计：1.国际经济短期内迅速复苏的可能性不大，而09年中后期存在

2、复苏的可能性2.但中国经济有可能早于世界经济提前复苏，回暖趋势有可能在09年二季度或更早时期就有所显现。房地产业作为我国经济的支柱性行业，极有可能成为经济回暖的前驱性行业。07年至09年3月杭州商品房成交情况分析700020000180006000160005000140004000120001000030008000200060004000100020000007.107.107.108.108.108.107.107.207.307.407.507.607.707.807.908.108.2

3、08.308.408.508.608.708.808.909.109.209.3012012成交量(套)213711951659296349206496409737334027287832972091215510872054211133511932189215761449131617302135134216153281成交均价(元/平米)146601419614081181271325214046134631556517575149741434813603123441283910797©09年2

4、月份开始成交量出现明显反弹，3月份成交量预计将达到4000套左右，从而达到07年7-9月的成交水平。©成交均价保持下跌走势。近期杭州商品房周成交情况分析12001800015399987101516000100015420144691303513370816140008001196010912120001046110331100006005054704531049910489800040030960002171371694000200222000001.1-1.5-1.12-1.19-1.26-

5、2.2-2.9-2.16-2.23-3.2-3.9-1.41.111.181.252.12.82.152.223.13.83.15成交套数成交均价（元/平米）©2月底至今，成交量放大明显，但市场成交仍以小户型为主，刚性特征明显。©打折促销及低开的楼盘不断出现，拉动了消费需求，促进成交量的大幅度上升，但却拉低了成交均价。热销楼盘状况分析©从近期热销的楼盘的价位看，有5933元/平米的海天城、有6160元/平米的保利东湾、有8428元/平米的江涛阁，有10752元/平米的东方郡，有15442元/平米

6、的金色蓝庭，有21763元/平米的枫华府第，有28741元/平米的香墅……各个价位段均有热销楼盘©从近期热销的楼盘的区位看，有位于下沙的海天城、保利东湾，有位于滨江的东方郡、江涛阁，有位于市中心的现代景园，赞成御树，有位于城东的秋涛雅苑，有位于城西的枫华府第、金色蓝庭，有位于西溪的西溪里，有位于申花板块的西城美墅、丽阳苑，有位于华丰的桦枫居……各个区域均有热销楼盘近期成交显示的楼市特征整体成交量逐步攀升各个价位段均有热销楼盘各个区域均有热销楼盘从成交量看，市场有回暖的趋势，近期内热销楼盘绝大部分

7、为打折楼盘或低开楼盘。且成交多为刚需产品。目前整体市场呈现“量升价跌”、“刚性需求为主”的特征。刚性需求最可能的释放时机©目前仍有大量的刚性需求亟待释放，尤其是08年以来积累的刚性需求。©他们释放的时机一般选择：1.楼盘价格达到其心理预期，或认为再降的可能性比较小2.认为楼市已经见底或基本见底，楼市即将回暖3.楼市回暖初期。由于担心回暖之后价格上涨，迅速下单。©由于近期成交放量明显、市场存在“楼市已经见底、即将回暖“或“开始回暖”的观点，因此目前尚未释放的刚性需求预计将在楼市回暖初期，即有可能在

8、09年上半年进行集中释放。09年政府救市走向©2008年10月14日，杭州政府出台《杭州市人民政府关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》（简称二十四条），在这二十四条政策中，涉及购房者、开发商等各个方面。©房贷新政实施细则出台，如杭州银行、建行、农行等诸多银行纷纷出台有关下调贷款利率的利好政策；杭州部分银行悄然松绑二套房限制©（2009.2.15）杭州市政府借文广集团和部分开发商之手，促降房价，参加的楼盘有闲林山水、天阳上河、枫华府第、新明半岛、云溪香山等。©（2009.3.4)杭州取