房地产咨询顾问 (17)

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1、2013年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价案例与分析　　　　　　2006年试题讲解　　一、问答题（共3题，每题10分）　　（一）某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。　　【问题】　　1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告？　　2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途？　　[答疑编号9502800301

2、01] 【参考答案】　　　1.经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。确定拆迁估价机构后，一般由拆迁人委托评估，委托人与估价机构签订拆迁估价委托合同。估价机构获得委托，经实地入户调查，室内作业，才能得出房屋拆迁估价报告。　　最新法律：　　房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。　　2.该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：　　（1）以房屋权属证书及权属档案的记载为准；　　（2）当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定；　　（3）拆迁人和被

3、拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定；　　（4）对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。　　（二）2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。　　【问题】　　1.该商场周边近期有较多权利性质相向的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例？为什么？　　[答疑编号950280030102] 【参考答案】　　1.不可取。　　因为虽然商场与临街商铺的大类用途相同，但不一定其小类用途也相同。　　这些交易实例在实

4、物状况上会有较大差异，如土地房屋规模、设备装修档次、建筑结构、楼层层数与层高、临街深度等不同，不具有可比性。　　2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么？　　　　　第13页2013年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价案例与分析　　　　　　　[答疑编号950280030103] 【参考答案】　　确定出租部分潜在毛收入时应注意：　　（1）租赁期内按租约计，租赁期外按正常客观的市场租金计；　　（2）应考虑租赁保证金和押金的利息收入；　　（3）应考虑是否存在无形收益。　　3.确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么？　　[答疑编号950280030104] 【参考答案】　　

5、确定自营部分净收益时应注意：　　（1）应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。　　（2）因向商户收取的管理费较高，应调查附近类似商场的正常管理费水平作为测算之用。　　（3）测算时不仅考虑有形货币收益，还应考虑各种无形收益。　　（三）某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售

6、税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡。　　【问题】　　1.估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？　　2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格？　　[答疑编号950280030105] 　　　　　第13页2013年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价案例与分析　　　　　【参考答案】　　1.错误有：　　（1）应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用（或重置价格）。　　或：不应采用实际支出时的各项成本费用。　

7、　（2）应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。　　或：不应计自至估价时点。　　（3）利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。　　或：利润不应是开发商的期望利润。　　2.重置价格还应减去折旧。　　或：（1）可能存在的施工质量缺陷，有形损耗等各种原因产生的物质折旧。　　（2）可能存在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的功能折旧。　　（3）可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。　　二、单项选择题