房地产咨询顾问 (11)

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1、2013年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价案例与分析　　　　　第二章　不同类型房地产估价一、简答题1、某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000m2。建设环城公路需占用该小区500m2绿地，并拆除一幢面积为900m2，的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?2、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题

2、最多扣至零分。请在答题纸上做答，不得在试卷上改错）　　对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料（表4-8），并用收益法评估该写字楼的市场价值。　　表4-8　估价对象相关资料　　　　　第7页2013年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价案例与分析　　　　　（一）年有效毛收入　　22000×（50+5）×12×（1-10%）=13068000元　　（二）年运营费用　　1.年维修费用　　25000×2000×2%=1000000元2.年管理费用　　年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失=13068000×3%+500×50×12=692040元

3、　　3.年营业税及附加　　年营业税及附加=13068000×5.55%=725274元　　4.年运营费用小计　　年运营费用=1000000+692040+725274=2417314元（三）年净收益　　年净收益=（一）项-（二）项=13068000-2417314=10650686元（四）估价结果3、张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题：1、如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？2、如果

4、张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？3、该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定？为什么？4、工业房地产估价的常用方法有哪些？并简述工业房地产估价的技术路线及难点处理。5、简述商业房地产有哪些特点？6、请简述居住房地产估价的常用方法，并指出每种方法的适用情况。二、阅读理解1、某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均由划拨方式取得。其中甲厂区在于20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决

5、定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。<1>、针对以上情况，在估价时最恰当的做法是（　）。A、将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告B、将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告C、两个厂区分别估价，出具一份估价报告D、视委托人要求进行估价并出具估价报告<2>、委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估价。估价机构认为（　）。A、可以按委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价B、只能对两个厂区的土地进行估价C、可以对甲厂区的土地、乙厂区的

6、房屋和土地进行估价D、可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价<3>、对乙厂区的土地估价的思路应当是（　）。A、按出让土地使用权评估其公开市场价值B、按出计土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金C、用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金D、用假设开发法估价、先估算其改造完成后的价值，再减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费2、某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价

7、时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。<1>、这样的做法有哪些错误?<2>、若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?　　　　　第7页2013年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价案例与分析　　　　　3、估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。<1>、业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是（　）。A、抵