房地产咨询顾问 (31)

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1、2013年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价案例与分析　2013年模拟题二与答案　一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）　　（一）马某的房屋是1996年购买的多层单位集资房，砖混结构，当时购买价格是610元/㎡,共100平方米，因为是1楼现出租给某公司做办公用房，马某自己也就该房屋办理了家政服务营业执照。现该房屋列入旧城改造的征收范围，请问：　　1.马某选择了产权调换方式，他可以获得哪些补偿？　　2.根据当地政策，进行产权调换按115%进行面积补偿，马某想要两套60.5平方米的房屋

2、，这个要求合理吗？　　[答疑编号950264020101] 答：1.马某可以获得补偿：　　1）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；　　2）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。　　3）市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。　　4）回迁115平方米的房屋。　　法律依据：根据国有土地上房屋征收条例，房屋征收补偿包括：　　1.被征收房屋价值的补偿；　　2.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；　　3.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。　　市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收

3、人给予补助和奖励。　　2.根据115%进行面积补偿，马某将获得115平方米的房屋，但由于户型设计，不可能达到完全相等，只要不超过征收部门的最高限定面积，当事人协商同意就可以。　　（二）甲公司2002年通过有偿出让方式（拍卖）取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/㎡，甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一期20栋于2003年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/㎡。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了8栋，平均成交价格为4000元

4、/㎡，其余12栋流拍。　　当2005年第二期30栋竣工后，建成的别墅以6100元/㎡一售而空。甲公司因此指责乙房地产估价公司于2003年评出的拍卖评估底价太低，而且当时别墅的拍卖底价竟然只比2002年的楼面地价高400元/㎡，远低于其当时投入的建设成本，很不合理。而乙评估公司坚持当时的估价结论是合理准确的。　　请问：乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有哪些?　　[答疑编号950264020102] 　　　　　第11页2013年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价案例与分析　标准答案：　　乙评估公司坚持

5、当时的估价结论合理准确的理由有　　1.拍卖时的时点与第二期工程竣工时点相距两年左右，房地产市场情况已发生了变化。　　2.为还债而强制拍卖的成交价格一般都会低于正常市场交易价格。　　3.拍卖时只卖出了20栋中的8栋，说明在当时的拍卖成交价格水平上，市场的需求并不旺盛，需求不足也会导致成交价格较低。　　4.整个别墅区在一期工程竣工与二期竣工时的整体小区环境、基础设施完备程度、配套设施建设方面不可同日而语。　　5.2002年取得土地时的土地市场状况与2003年拍卖别墅时不同，2002年的拍卖地价与2003年拍卖别墅

6、的地价不具可比性，更不能与2003年拍卖别墅的拍卖底价相提并论。　　（三）甲公司于3年前以出让方式取得一宗住宅用途的土地使用权，土地使用期限为70年，后政府部门修改规划，该区域列为商业区，要求开发商更改设计变为商住两用用途，为配合周围环境并减低高度50米，以适应当地的老城区发展规划。为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。请问1.此项更改对房屋造成的损失有哪些？2.估价师为完成本次估价应收集哪些资料？如何进行估价？　　[答疑编号950264020103] 答：1.更改对房屋造

7、成的损失包括1）房屋产生预期收益的减少，如修改规划后房屋的面积减少，造成的总收益的减少。2）因规划修改需要投入的改造成本。3）规划调整所导致的未来经营成本增加的损失。4）投资利息损失。　　2.收集规划调整导致该设计增加费用、物业建造成本增加费用；功能缺陷导致年均收益损失值；规划调整所导致的未来经营成本增加费用资料；开发周期、利息率资料。　　　二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案按对应的字母填写在答题纸个小题相应的括号内。）　　（一）A市B房地产开发

8、公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C二级房地产估价机构