房地产咨询顾问 (26)

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1、2013年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价案例与分析（第三章）　　第三章　不同目的房地产估价　　一、大纲要求　　考试目的　　本部分的考试目的是测试应考人员对不同估价目的在房地产估价时所起的作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提、房地产权利和房地产交换价值之间的关系，以及它们和房地产估价目的的关系等的了解、熟悉和掌握程度。　　考试要求1.掌握房地产转让价格评估；　　2.掌握房地产抵押价值评估；　　3.掌握房屋征收评估；　　4.熟悉房地产强制拍卖估价；　　5.熟悉房地产损害赔偿估价；　　6.了解企业各种经济行为涉及的房地产

2、估价。　　　　二、内容讲解　　房地产估价目的，即房地产估价报告的期望用途，是指委托人为了某种需要而聘请估价机构估价。房地产估价时需要根据估价目的来决定在估价时采取何种估价假设前提和何种价值类型。　　估价的假设前提主要有两类，一是最高最佳使用前提，二是持续使用前提。　　最高最佳使用前提是假设估价对象在法律上许可、技术上可能、经济上可行的情况下以价值达到最大的一种最可能的使用方式被使用，估价时按这样的使用方式评估价值。　　相对于最高最佳使用前提着重强调估价对象本身发挥最高最佳效用，持续使用前提则更多地考虑估价对象对于一个持续经营的企业整体能够发挥最大的效用，也就是说，当一个企业采取

3、持续经营的方式可以发挥其整体最大效用时，我们对该企业的组成部分（例如房地产）按照其目前的使用方式评估其价值。这时，仅就估价对象本身而言，可能并没有发挥最大的效用，但它能使企业整体经营发挥最大的效用。　　价值类型则有市场价值、快速变现价值、谨慎价值、清算价值、投资价值以及保险价值、课税价值等。一种类型的价值通常只会有一种估价前提。　　各种类型的价值是房地产在各种情况下所体现的交换价值，也可以说是房地产的权利束在受到一定约束或有一定缺损情况下的交换价值。不同估价前提和不同价值类型则是对房地产交换价值实现形式的约束。　　由于估价前提和价值类型是由估价目的决定的，所以估价目的实际上也就

4、规定了房地产交换价值的实现形式，或者说，不同估价目的使得同一房地产有不同的交换价值。　　在考虑房地产估价目的时，首先要掌握与这种估价目的相关的法律、法规和政策规定，其次要把握这种估价目的的房地产估价所应评估的价值类型。以下分为房地产抵押价值评估、国有土地使用权出让价格评估等十种估价目的，分别介绍各种估价目的的房地产估价。　　第一节　房地产转让价格评估　　一、房地产转让价格评估的特点　　　　　第77页2013年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价案例与分析（第三章）　　第三章　不同目的房地产估价　　一、大纲要求　　考试目的　　本部分的考试目的是测试应考人员对不同估价目的在房地产估

5、价时所起的作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提、房地产权利和房地产交换价值之间的关系，以及它们和房地产估价目的的关系等的了解、熟悉和掌握程度。　　考试要求1.掌握房地产转让价格评估；　　2.掌握房地产抵押价值评估；　　3.掌握房屋征收评估；　　4.熟悉房地产强制拍卖估价；　　5.熟悉房地产损害赔偿估价；　　6.了解企业各种经济行为涉及的房地产估价。　　　　二、内容讲解　　房地产估价目的，即房地产估价报告的期望用途，是指委托人为了某种需要而聘请估价机构估价。房地产估价时需要根据估价目的来决定在估价时采取何种估价假设前提和何

6、种价值类型。　　估价的假设前提主要有两类，一是最高最佳使用前提，二是持续使用前提。　　最高最佳使用前提是假设估价对象在法律上许可、技术上可能、经济上可行的情况下以价值达到最大的一种最可能的使用方式被使用，估价时按这样的使用方式评估价值。　　相对于最高最佳使用前提着重强调估价对象本身发挥最高最佳效用，持续使用前提则更多地考虑估价对象对于一个持续经营的企业整体能够发挥最大的效用，也就是说，当一个企业采取持续经营的方式可以发挥其整体最大效用时，我们对该企业的组成部分（例如房地产）按照其目前的使用方式评估其价值。这时，仅就估价对象本身而言，可能并没有发挥最大的效用，但它能使企业整体经营

7、发挥最大的效用。　　价值类型则有市场价值、快速变现价值、谨慎价值、清算价值、投资价值以及保险价值、课税价值等。一种类型的价值通常只会有一种估价前提。　　各种类型的价值是房地产在各种情况下所体现的交换价值，也可以说是房地产的权利束在受到一定约束或有一定缺损情况下的交换价值。不同估价前提和不同价值类型则是对房地产交换价值实现形式的约束。　　由于估价前提和价值类型是由估价目的决定的，所以估价目的实际上也就规定了房地产交换价值的实现形式，或者说，不同估价目的使得同一房地产有不同的交换价值。　　在考虑