房地产咨询顾问 (30)

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1、2013年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价案例与分析　2013年模拟题一与答案　一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）　　（一）某房地产估价机构接受委托评估一套底层三室一厅的商品住宅，委托人佟掌柜于2011年购买，2012年改作餐馆，并补交了土地使用权出让金，办理了产权证变更手续。2013年佟掌柜为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。因当地无类似餐馆的可比实例，故估价人员首先采用了收益法估价（估价依据正确），估值140万元。然后，再将该估价对象视为住宅采用了市场法估价

2、，估值150万元。由此确定最终估价结论为（140+150）÷2=145（万元）。请问：　　1.这样确定估价结论是否正确?为什么?　　2.应该如何进行该房地产的估价？　　[答疑编号950264010101] 答案：　　1.这样确定估价结论不正确。因为：　　1）将估价对象视为住宅进行估价违背了“合法原则”。因为在估价时点估价对象的合法用途不再是住宅而是商业用途。若仅按最高最佳使用原则考虑，对估价对象似应按住宅用途估价（因为150万元大于140万元），但最高最佳使用原则应用的前提条件是一定要遵循合法原则，

3、估价对象的合法用途是商业，因此应以收益法计算的价格为其合法价格。　　2）将估价对象按两种不同用途进行估价，并对结果进行算术平均的做法是错误的，因为估价对象在特定估价目的下只能有一种法定用途。　　2.应按照商业用途对该餐馆进行估价，选用收益法进行估价。　　（二）某市市中心因棚户区改造，需征收李某拥有的一处60平方米5楼住宅，砖混结构，经甲房地产估价公司现场踏勘，周边同样的砖混结构的老楼售价为6000元/m2，最后公示估价机构评估价格7880元/m2，李某及其他被征收人认为，周边新建的高层房屋售价都达到

4、12000元/m2，对价格有异议，拒绝签合同，要求修订评估价格为12000元/m2。请问　　1.如果征收部门认为估价机构的评估价格合理，被征收人认为估价价格不合理，你认为评估价格是否合理？征收价值是如何确定的？应该选取老楼还是新楼为可比实例？　　2.如果被征收人对评估价格有异议，将怎样维护自己的权益?　　[答疑编号950264010102] 　　　　　第13页2013年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价案例与分析　答：1）评估价格合理。被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交

5、易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。　　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。　　被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。　　对房屋价值补偿不得低于房屋征收决定公告之日类似房屋的房地产市场价格。　　根据类似可比实例的选取依据，应该是同一供求圈、用途结构相同、规模相当、交易日期接近。

6、应选择周边同一供求圈的住宅作为可比实例，然后做相应的房地产状况修正。　　2）被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。　　申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。　　（三）某房地产估价机构接受法院委托，对市中心的办公烂尾楼进行评估，估价时点为2011年10月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2008年10月通过出让取得，2009年8月开始建设。本想建造成本市的最高标

7、志性大楼，但由于各种债务问题停工。请问：　　1.该估价项目属于鉴证性估价还是咨询性估价？估价时应采用哪种价值类型？　　2.该估价项目主要适宜采用哪种估价方法？请简述该方法的估价技术路线。　　[答疑编号950264010103] 答：1.属于鉴证性估价，评估估价对象正常市场的价值，拍卖保留价由人民法院参考评估价进行确定。　　2.假设开发法。主要的技术路线　　①调查分析该在建工程待开发房地产状况；　　②选取最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况；　　③预测后续开发经营期；　　④预测开发完成后的价

8、值；　　⑤预测后续必要支出及应得利润；　　⑥测算该在建工程的价值。　　二、单项选择题（共3大题.，每小题2分，每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）　　（一）李某2000年购得一套75平方米的1楼住宅，当时售价为2000元／m2，由于临街，现将该住宅于2009年出租，租期5年，市场平均租金600元／m2·年，李某出租给王某，租金500元／m2·年。李某欲出售该住宅，周边的近期类似房地产的非一层出售价格为5000元／平