房地产咨询顾问 (20)

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1、2013年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价案例与分析　　　　　　2009年试题讲解　　一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）　　（一）甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。　　【请问】　　1.复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况？　　2.复核估价的估价目的和价值定义应如何表述？　　[答

2、疑编号950280060101] 【正确答案】1.复核估价时，若甲机构在确定估价时点时无误，应以甲机构的估价时点为复核估价的估价时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原估价时点时的状况为准。　　2.复核估价的估价目的应表述为：受××银行的委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核；价值定义可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的估价时点时房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值。　　（二）甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案

3、进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹借资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些？　　[答疑编号950280060102] 【正确答案】1.估价时点不同。乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化。　　2.估价目的和价值类型不同。乙估价机构估价目的是转让目的，评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构估价的目的是抵押贷款目的，评估的是估价

4、对象抵押价值，仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异。　　3.设计方案变更。由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途、规模均有可能发生了改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后价值也会有差异。　　4.购买后投入建设资金。项目购买后投入建设资金半年，估价对象价值与购买价值也会有差异。　　　　　第12页2013年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价案例与分析　　　　　　　（三）某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000m2。建设环城公路需占用该小区500m2绿地，并拆除一幢面积为900m

5、2的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。　　【请问】理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面？　　[答疑编号950280060103] 【正确答案】1.政府应对占用的小区500平方米绿地进行赔偿，依据《中华人民共和国物权法》第六章第七十三条规定建筑区划内的绿地，属于小区全体业主共有，即使是市政需要占用，也应给予小区全体业主绿地损失损害赔偿费，同时，由于修建环城公路，给小区业主带来的噪音污染、出行不便也应给予相应赔偿。　　2《中华人民共和国物权法》第四十二条规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保

6、障被征收人的居住条件。政府应对被拆除的900平方米住宅楼的业主（或产权人）依法进行补偿。理论上的补偿内容包括：被拆除住宅楼的房地产补偿费（含被拆除住宅楼的室内业主自行装饰装修的补偿费）、搬迁补助费、过渡补助费，安置补助费（针对住房困难的低收入家庭的）等。　　二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）　　（一）某商品住宅开发项目，征收土地面积5000m2，其中建设用地面积4500m2，代征地面积500m2，规划建筑面积为15000m2。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让

7、方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/m2，且按每月1%递增；平均投资利润率为8%，贷款年利率为7.47%，折现率为10%。　　1.下列关