房地产咨询顾问 (28)

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1、2014年房地产估价师网上辅导　　　　房地产估价案例与分析　　　　2013年真题解析　　一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）　　（一）某正常营业中的酒店有多种功能用房，其中，客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自行经营，娱乐中心、商场对外出租。某房地产估价机构接受委托评估该酒店房地产的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，拟选用收益法作为主要的估价方法之一。　　针对上述情况，请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。  『正确答案』　　1.对于酒店自营的功能用房可基于营业收

2、入测算净收益，对于出租的功能用房可以基于租赁收入测算净收益。具体技术思路如下：基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用＝有效毛收入－运营费用；基于营业收入测算净收益，净收益为营业收入扣除营业成本、经营费用、营业税金及附加、管理费用、财务费用、商业利润。　　2.对于包含题意中多种收益类型的房地产，其净收益视具体情况采用下列三种方式之一求取：　　（1）把费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。如客房部分的

3、变动费用是与入住客人多少直接相关的费用，会议室部分的变动费用是与使用会议室的次数直接相关的费用，餐饮部分的变动费用是与用餐人数直接相关的费用，商场部分的变动费用是与商品销售额直接相关的费用，等等；　　固定费用是指人员工资、固定资产折旧费、房地产税、保险费等，不管客房是否有客人入住、会议室是否有人租用、餐厅是否有人就餐、商场是否有人购物等，都要发生的费用。　　（2）首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用。　　（3）把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别根据各自的收入

4、和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加。　　3.酒店的大堂、管理用房等的价值是通过其他用房的收益体现出来的，其净收益不要单独计算，否则就重复了。　　4.对于娱乐中心、商场还要看是否有租约，如有租约，首先分析判断租约是否正常合理，如正常合理则在租约期内采用租约租金，在租约期外采用市场租金；如不正常、不合理，则采用市场租金测算。另外，对未出租部分采用市场租金测算。　　（二）某房地产估价机构于2012年7月1日接受委托评估一宗在建工程的转让价值，估价委托合同约定本次估价的价值时点为2012年7月10日。注册房地产估价

5、师于2012年7月3日进行了实地查勘，估价作业期间恰逢中国人民银行宣布自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。　　请问：采用成本法和假设开发法估价时，是否需要考虑利率调整的影响？如是，哪些参数应当考虑利率调整的影响？  『正确答案』　　（1）用成本法和假设开发法估价时，需要考虑利率调整的影响。因为价值时点在利率调整之后。　　（2）在成本法估价中，投资利息应该按照新调整的贷款利率计算.　　（3）假设开发法估价中，如采用静态分析法估价，后续开发投资利息应该按照新调整的贷款利率计算，如采用动态分析法估价，折现

6、率体现了资金的利率和开发利润率两部分。其中，利率应为新调整的贷款利率。　　　　　第12页2014年房地产估价师网上辅导　　　　房地产估价案例与分析　　　　　　（三）张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是（5000×12）/1000000＝6%，而酒店式公寓的投资

7、回报率是70000/1000000＝7%，所以选择购买酒店式公寓。　　请问：　　1.张某的选择是否正确？　　2.针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议？  『正确答案』　　1.张某的选择不一定正确。如按资本化率考虑，酒店式公寓投资回报率高于普通住宅的收益率，如按报酬率考虑，张某的选择可能不正确，因为酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限。第二，应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异。第三，还应考虑两套房屋变现能力大小，普通住宅的变现能力较好。要在综合考虑

8、上述情况基础上作出判断。　　2.如选择酒店式公寓，一是尽量选择70年产权的公寓，二是区位选择非常重要，三是配套服务设施要齐全，四是选择专业品牌物业服务很重要。如选择普通住宅，除考虑投资回报率外，重点要关注它的升值空间大小。　　二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字