房地产咨询顾问 (22)

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1、2013年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价案例与分析　　　　　　2011年试题讲解　　一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）　　（一）甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房进行估价。由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产，分别测算得到该商业用房的月租金为280元／㎡、300元／㎡和3

2、50元／㎡，然后根据最高最佳利用原则选取350元／㎡作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/㎡，再选用银行贷款利率为折现率测算出了该商业用房的市场价值。　　【请问】上述估价工作中有哪些错误或不当之处　　[答疑编号950280080101] 【正确答案】　　1）乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘　　直接根据甲上市公司提供的该商业用房的全面详细状况进行评估不当，估价师必须进行实地踏勘，了解房地产的实际状况、周边环境、市场氛围，才能准确估价。直接使用甲提供的资料，是一个实

3、际价值，而估价应该使用市场价格平均水平。　　2）租金的选取根据最高最佳利用原则选取350元／㎡，不正确；　　应该给出依据，使用平均值或加权平均法，而且3个比较实例差异较大。　　3）计算有效毛收入时没有考虑空置率；　　本题空置率是考点，因为题目说了是某处空置的商业房产，后面没有进行空置率的计算。　　4）选用银行贷款利率为折现率。　　收益法的计算是选用报酬率，报酬率不能等同于折现率，不能用银行货款利率。　　（二）甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造，站内建有营业楼及加油棚各一幢，有若干个储油罐、加油

4、机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值。　　【请问】　　1.该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？　　2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？　　[答疑编号950280080102] 　　　　　第13页2013年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价案例与分析　　　　　　2011年试题讲解　　一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）　　（一）甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构

5、对该商业用房进行估价。由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产，分别测算得到该商业用房的月租金为280元／㎡、300元／㎡和350元／㎡，然后根据最高最佳利用原则选取350元／㎡作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/㎡，再选用银行贷款利率为折现率测算出了该商业用房的市场价值。　　【请问】上述估价工作中有哪些

6、错误或不当之处　　[答疑编号950280080101] 【正确答案】　　1）乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘　　直接根据甲上市公司提供的该商业用房的全面详细状况进行评估不当，估价师必须进行实地踏勘，了解房地产的实际状况、周边环境、市场氛围，才能准确估价。直接使用甲提供的资料，是一个实际价值，而估价应该使用市场价格平均水平。　　2）租金的选取根据最高最佳利用原则选取350元／㎡，不正确；　　应该给出依据，使用平均值或加权平均法，而且3个比较实例差异较大。　　3）计算有效毛收入时没有考虑空置率；　　本题空

7、置率是考点，因为题目说了是某处空置的商业房产，后面没有进行空置率的计算。　　4）选用银行贷款利率为折现率。　　收益法的计算是选用报酬率，报酬率不能等同于折现率，不能用银行货款利率。　　（二）甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造，站内建有营业楼及加油棚各一幢，有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值。　　【请问】　　1.该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？　　2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪

8、些资料？　　[答疑编号950280080102] 　　　　　第13页2013年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价案例与分析　　　　　【正确答案】　　1.该估价项目的估价对象范围具体应包括：　　加油站土地；营业楼及加油棚各一幢及其装修；特许经营权等无形资产。　　2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供资料：　　1）企业合法经营资料：企业营业执照、经营许可证；　　2）房地产合法资料：土地使用权证、房屋产权证；　　3）加