沿海菱角湖壹号两种不同开盘节点推售策略思考

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1、沿海·菱角湖壹号两种不同开盘节点思考（2014年度）武汉城市公司营销部March24th2014目录第一部分市场环境分析第二部分2014年6月开盘思考第三部分2014年8月开盘思考第四部分两种不同开盘节点的对比和新景祥建议2本报告分析背景说明：1、沿海菱角湖壹号拟6、8月两种不同开盘节点进行开盘，其中6月开盘时，仅2号楼达到预售条件，项目相关展示不完善；待8月开盘，1、2号楼均达到预售条件，相关展示到位。2、以上两种推售节点，其最终目标：1、2号楼实现整体均价18000元/㎡。3、基于以上条件，需

2、验证哪种方案可行或更优。3本报告分析维度思考：考虑本案产品以80-90㎡中小户型为主，约占67%，其次是172-225㎡平层大户，占比12.8%，本报告将从中小户型与大户型2个维度分别进行分析。楼栋户型编号单户建筑面积户数总面积A1135.48486503.04A289.63484302.24A388.87484265.761#A489.04484273.92A589.01484272.48A688.79484261.92A3'88.58968503.68合计38436383.04B1119.41

3、404776.4B288.12403524.8B386.72403468.82#B457.49402299.6C1172.93406917.2C2225.74409029.6合计24030016.4总计62466399.444第一部分市场环境分析5第一部分市场环境分析汉口中心分产品线分析：2013.1-2014.2，汉口中心首改产品月均190套，价格集中在13000元/㎡左右，再改产品月均14套，价格约13000-14000元/㎡，高端改善月均6套，约20000元/㎡6第一部分市场环境分析中小户

4、型竞品分布：目前本案中小户型的竞争主要来自泛海国际竹海园、越秀星汇云锦、和记黄埔世纪江尚；2014年将新增3个项目，分别是南国中心一期、三金华都B2地块和武汉天街占地/总建项目名称开发商主力户型（万㎡）三金华都B2地块武汉天街泛海94、97㎡精装2房泛海国际竹海园2.3/8.1建设101㎡精装小3房95㎡精装2房在越秀132㎡精装3房泛海国际竹海园售越秀星汇云锦地产9.46/65.0150㎡精装4房158-173㎡精装3房和记黄埔90㎡2房、120㎡3房和记黄埔11.1/56.7世纪江尚160㎡3房

5、、185㎡4房三金华都三金94-112㎡2房2.0/5.2B2地块地产134-147㎡3房南国中心一期2栋住宅约3.8万㎡南国南国新1.2/7.9共370户，3梯8户，中心一期置业增90、130㎡越秀星汇云锦和记黄埔世纪江尚武汉金墩规4栋住宅共700户在售竞品武汉天街置业发展3.5/12.070、90、100㎡左右有限公司2014年新增竞品7第一部分2014年6月开盘思考中小户型在售竞品分析：全产品线入市，受价格影响，开盘去化差异较大，去化较好的项目中小户型开盘去化率约36%，去化较差的约15-1

6、8%；但价格上涨幅度大，在开盘基础上月均增幅约175-200元/㎡左右，但高端楼盘价格基本维持平稳首次首推产品首推价格月均去化项目名称首推成交情况开盘时间首推套数产品（元/㎡）整体/中小户型正常：泛海国际94-97㎡精装2房198套14000当日成交约60多套，去化率约23%2013.12.151#：264套30-35套/竹海园101㎡精装小3房66套（剔除1500元/㎡精装）其中94-97㎡2房去化约30套，去化率15%15套97㎡精装2房88套正常：越秀112㎡精装小3房11900当日成交约23

7、1套，去化率约58%，2012.9.282、3#：396套40-50套/星汇云锦140-143㎡精装3房（剔除2600元/㎡精装）其中97㎡2房成交32套，去化率36%25-30套158、173㎡精装3房和记黄埔90㎡2房、120㎡3房当日成交约120多套，去化率约20%2013.12.81、6#：605套21000-22000正常：17套/5套世纪江尚160㎡3房、185㎡4房90㎡2房去化率约18%价格走势项目名称入市价格（元/㎡）目前（截止3月底）价格涨幅泛海国际竹海园整体：14700元/㎡，

8、其中94㎡通透2房约14500140003个月价格上700元/㎡（剔除1500元/㎡精装）97㎡全南2房13500101㎡通透小3房15500越秀星汇云锦整体年均增幅8.9%，其中95-97㎡2房价1190014700（剔除2600元/㎡精装）格约14300元/㎡，月均涨幅175元/㎡开盘优惠小幅收紧，价格保持平稳和记黄埔世纪江尚21000-2200021000-22000中小户型与大户型价格差异较小8第一部分市场环境分析中小户型竞品2014年推售：上半年，本案周边