柳州市鱼峰区蟠龙房地产项目开盘推售方案

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1、廣州物業顧問有限公司SUPREMEPROPERTYCONSULTANTSLTD.目录第一节项目一期货量分析21.项目概况22.产品分析22.1各栋户型分析22.2朝向分析3第二节销售策略41.总体销售策略41.1.推货节奏41.2.营销部署42.一期产品销售策略42.1.推售策略52.1.1.推售货量销控52.1.2.价格策略62.1.2.1定价62.1.2.2公开价格策略63.开盘推售部署73.1.客户心理价位培育73.1.1营销目标：73.1.2媒体配合：73.1.3活动内容73.2.公开选房活动73

2、.2.1营销目标83.2.2活动策略83.2.3优惠策略83.2.4场地布置92.5人员安排92.6活动流程93.3.正式开盘103.3.1营销目标103.3.2版面内容：103.3.3活动策略103.3.4优惠策略113.2.4人员安排113.2.5场地布置123.2.6活动流程13第14页共14页廣州物業顧問有限公司SUPREMEPROPERTYCONSULTANTSLTD.销售策略方案第一节项目一期货量分析1.项目概况地理位置：地处鱼峰区水南路中段，与鱼峰区百里柳江的规划重点――蟠龙瀑布相邻。占地：

3、48909.69㎡总建：80041.88㎡栋数：12栋一期栋数：7栋一期范围：7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#一期总建面积：49621.5㎡2.产品分析2.1各栋户型分析栋号户型面积跨度面积种类户型特点套数比例7#四房两厅两卫144.55～151.658带工人房308.33%8#四房两厅两卫143.59～149.74带工人房5415.00%9#三房两厅两卫128.17～133.074客厅餐厅相连南北对流4813.33%10#三房两厅两卫136.31～143.7112客厅餐厅平排相连4813

4、.33%11#三房两厅两卫148.33～151.7912客厅餐厅平排相联5415.00%12#三房两厅两卫129.9～150.2312客厅餐厅平排相联5415.00%13#三房两厅两卫121.57～140.0512带入户花园4813.33%13#公寓49.32～60.722暗卫246.67%合计　　　　360100.00%第14页共14页廣州物業顧問有限公司SUPREMEPROPERTYCONSULTANTSLTD.根据敝司对一期户型统计，目前户型组成主要由单身公寓、三房两房两厅及四房两厅组成，主要以三房

5、两厅单位为主占第一期统计的70％。一期产品中平层户型120套占一期总户数的33.33%（9#、13#），错层户型占一期总户数的66.67%（7#、8#、10#、11#、12#）。2.2朝向分析产品朝向分配比例根据敝司统计项目一期产品户型朝向分为：南北向、西南向、东南向、东西向。按照有关规范指标，广西地区住宅的住宅的最佳朝向是南偏东15度；适宜朝向是南北对流的朝向。项目朝向分类按优劣顺序排列为：东南向、南北向、西南向、东西向。项目经过科学合理的建筑布局一期货量57.22％的为南北布局，22.78％的为东南向

6、布局，两种均为适宜居住居住和最佳朝向的布局占一期货量的80％，其余朝向的户型仅有20％，因此项目的户型朝向将成为项目有力的支撑卖点。第14页共14页廣州物業顧問有限公司SUPREMEPROPERTYCONSULTANTSLTD.第二节销售策略1.总体销售策略1.1.推货节奏项目占地48909.687㎡，规划为11栋物业，总户数516户，分两期开发。l一期计划入市时间为2007年5月，销售范围：7#楼、8#楼、9#楼、10#楼、11#楼、12#楼、13#楼共360户均为8～9层小高层物业。l二期期计划入市时

7、间为2008年2月，销售范围为：1#楼、2#楼、5#楼、6#楼共156户均为多层物业。1.2.营销部署追求利润最大化，采用“高开高走”销售策略“一路高歌，唱响胜利进行曲”目前柳州市场上的项目基本上还是运用低开高走的价格策略：“低开高走”是以低价吸引客户的关注以达到聚集人气的效果，从而可以在销售初期可以消化大部分货量。但“低开高走”策略容易给客户造成低档次楼盘的效果造成后价格及形象提升不能达到预期效果，开发利润未能达到最大化。项目“蟠龙宝邸”作为贵公司柳州市的标志性山水文化高尚住宅楼盘，敝司建议采用“高开高

8、走”销售策略。“高开高走”策略与以往的“低开高走”策略有所不同。“高开高走”即：在项目初期在价格定位高于同区域项目定位，从而凸显项目“身份”以此拉开项目与对手的形象差距。在后期根据产品的施工建筑物的成形和不断接近竣工，根据销售进展情况，每到一个调价时点，按预先确定的幅度调高一次售价的策略，也就是价格有计划定期提高的定价策略。“高开高走”策略有一下几点优势：Ø开盘初期迅速提高项目形象，展现高档楼盘档次；Ø产品价值得到完全体现，保