中原-中爱花园开盘前推售策略

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1、中爱花园开盘前执行方案—、整体推售思路1、项目卖点提炼>户型面积小：户型面积较小，特别是公寓的面积比较适合首次置业者和投资客。>价格便宜：相比南山的华侨城、后海、蛇口等片区有着价格优势。>户型稀缺性：公寓的比例大，而其他竞争对手没有1房及小二房的户型，存在很大的户型市场空口。>升值潜力大：以水木华庭为代表的等楼盘已经建成或者启动，未来几年龙珠七路片区将会变为成熟住宅片区。>靠近塘朗山：项目处于塘朗山下，空气清新，视野开阔。>配套（健康）较全：旁边有龙珠医院、老年人综合服务中心和郊野公园等规划，健康配套较好。>借用桃源村资源：大型住宅社

2、区桃源村近在身畔，里面有大量的商业生活和休闲健身等配套资源可以利用。>小跃式设计，户型独特：本项目户型全部采用小跃式设计,户型特别，适合年青白领追求现代潮流的心态。>片区发展商信誉:龙珠片区的开发商基本都是地产大公司,中爱花园开盘前执行方案—、整体推售思路1、项目卖点提炼>户型面积小：户型面积较小，特别是公寓的面积比较适合首次置业者和投资客。>价格便宜：相比南山的华侨城、后海、蛇口等片区有着价格优势。>户型稀缺性：公寓的比例大，而其他竞争对手没有1房及小二房的户型，存在很大的户型市场空口。>升值潜力大：以水木华庭为代表的等楼盘已经建成

3、或者启动，未来几年龙珠七路片区将会变为成熟住宅片区。>靠近塘朗山：项目处于塘朗山下，空气清新，视野开阔。>配套（健康）较全：旁边有龙珠医院、老年人综合服务中心和郊野公园等规划，健康配套较好。>借用桃源村资源：大型住宅社区桃源村近在身畔，里面有大量的商业生活和休闲健身等配套资源可以利用。>小跃式设计，户型独特：本项目户型全部采用小跃式设计,户型特别，适合年青白领追求现代潮流的心态。>片区发展商信誉:龙珠片区的开发商基本都是地产大公司,没有出现过烂尾楼情况，对客户来说无烂尾楼担忧。>交通越來越方便：目前经过桃源社区的交通线路越來越多,客户

4、到达越来越便捷。2、项目综合分析比较>项目规模：比不上主要竞争对手峻峰丽舍、城市假日；>入市场吋机：落后于主要竞争对手峻峰丽舍、城市假日；>项目质素：缺乏大型园林、会所等高档楼盘元素，与对手有一定质素差距。>户型特色：本项目“创新跃式户型”优于峻峰丽舍及广森项口；与城市假日花园在一定程度存在同质化（城市假日花园户户带私家花园，部分大户型为小跃式设计）；>户型面积：本项目小户型面积为主，一房一厅及小二房为独特性产品；二房户型与峻峰丽舍存在一定的面积同质化,三房主力户型面积低于主要竞争对手峻峰丽舍5M?左右；>总价：在单价水平与其他项目持

5、平的情况下，依靠面积优势，总价将会比主要竞争物业低4-5万元；>营销费用：项目规模有限，总销售额相对较低，营销费用有限。小结：城市假日花园户户拥有私家花园，而且部分三房也是小跃式设计，与木项目的小跃式存在一定的同质化。但城市假日花园档次相对较高，项目定位明显高于本项目，而且其价格预计超过5000元/平方米。因此两项目在客户定位上存在较大的差异，因此，两项目将不存在直接的竞争。而且城市假日花园小跃式户型数量不多，入户花园的设计导致实际使用率较低，对用家也是一个心理障碍。通过综合比较分析可知，本项目的综合质素和入市时机都不如竞争对手，相比

6、较而言，本项目独特性（或差异性）卖点为：公寓部分是该片区房产市场的空白点，具有面积和总价方面的优势。同时，项目的小跃式户型能够满足年青客户追求潮流的心理趋向，容易获得客户的欢迎。3、总体营销思路1）规避、弱化不利因素；发扬、强化项目优势。2）充分借用竞争对手的宣传攻势，在各个节点进行针对性的进攻；>广宣及媒体选择：以户外广告牌为主，重视现场包装及网络广告宣传；报纸及电视广告为辅；>利用现场包装展示（导视系统、条幅、大型展板、售楼处、样板房、部分园林）突出项目特点“创新跃式户型”，抢在周边竞争楼盘大规模宣传推广之际，提前进行（公寓部分）

7、客户认筹登记，截流竞争楼盘客户；通过产品差异性特点、富有竞争力的价格、轻松的付款方式（送一成首期或零首期）促成客户成交；>团购：针对南山的一些大型企业，通过给予一定的折扌II优惠和其他让利，吸引企业集体购买。>外展场及销售工具：华强北外展场的设置及项目所在地到华强北看楼车的提前开通。A价格策略：参考周边竞争楼盘认购价格，制定富有竞争力的价格入市；整体价格釆取低开高走，稳步提升的策略。二、价格策略1、片区价格分析目前西丽桃源片区的市场认可程度偏低，这一区域在深圳市民中的心理距离较远；该区域楼盘价格普遍较低，楼盘供应量较小，片区代表性楼盘

8、“水木华庭”因为片区供应的唯一性（片区同一时期没有竞争楼盘供应）及价格的实惠性（均价4460元/平方米），取得了较大的成功。但现阶段，该片区房地产开发开始崛起，先后有城市假日、峻峰丽舍、本项目及广森等项目推出，近期住宅市