中通商业项目推售策略

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1、中通时代豪园2006年上半年度商业产品实战推售策略说明：首先，有幸成为中通时代豪园2006年度全面广告代理竞标单位中的一位成员，我们表示真诚的谢意。我们也将珍惜这次机会，把其视为我们的荣誉。参与本次提案的有我们的同事、。需要向领导与各位说明的是，尽管他们的专业水准、策略理解、表达能力都在我之上，签于诸位对我的熟悉，我就代请作为提案人，向各位汇报我们的想法。这对我们而言，不仅是陈述的机会，也是交流的机会，更是学习的机会。希望各位能就提案内外的东西向我们提问，以便于我们能有更多的，更好的，更充分的交流。同时，我也希望我们的两位同仁能向各位展现他们的才华

2、。并以为来推动我们对于工作的更深探讨与更多理解，谢谢。下面提案开始：第一部分市场研析一、聊城市商业物业市场状况分析(一)盘面状况分析1．市场现状2005年，聊城的商业地产现状仍然不够乐观。首先，人均将近10M2的商业面积使聊城的商业地产销售仍然未有明显转机。最明显的例证是2004年失败而准备卷土重来的三大失败主体商业皆未有翻盘机会：威尼斯购物公园，鸿顺新天地、韩国不夜城皆无起色，而新东方广场与人民广场的经营与启动也无突出成绩。所以，2005年的商业地产表现主要同当地的市场容量有关，而同国家大的宏观调控关系不大。造成市场冷淡的原因主要以下几点：（1）

3、人均商业面积（大型物流+主题商业+底层商业）过大，超过了聊城市场容量。城市人口与购买力的扩容同商业物业面积不相匹配。（2）近几年房地产发展势头迅猛，购买力被充分释放，民间原始资本积累在减少。（3）原有市场竞争秩序混乱，不够规范，致使商业物业回报率未能达到预期目的，部分地段的租金在不断下滑。民间游资入市谨慎。（4）国家宏观调控政策影响，造成一定的持币观望情绪。同普遍低迷的商业地产表现相比较，中通时代豪园的底商表现放置在大的市场背景之下，已经算是表现优秀。主要原因就在于2005年的商业发售策略得当，产品逐渐得到认可。2、聊城市商业物业发展前景及趋势随着

4、市场在2006年的休养生息，2006年的商业物业购买力会带来一定量的提高。许多素质较好发的商业物业依然会受到业主及投资者的追捧，市场的刚性需求增加，逐年递增良好的客观经济前景，以及对于底商投资回报及风险的客观认识依然会重新占据投资者对于其性价比的好感。因此，中通时代豪园的商业物业在2006年的发售上仍然有着巨大的销售潜能。应该看到，聊城的商业物业发展经过近几年的商业物业格局的确立，会在2006年进入一个新的发展阶段。在这个阶段将出现以下趋势：（1）商业物业的开工与空置上升仍将共存，房价的涨幅略有下降。（2）生产性房地产（如商厦、写字楼、宾馆等）近年

5、只能保持适度发展水平。（3）底层商铺，社区低价商铺仍有空间，但低品质商务楼将被淘汰。（4）业主对于商业物业在节能建材、办公理念、设计风格上会提出更高要求、租赁市场及物业管理水平要进一步发展。（5）房地产企业将走上品牌经营之路。(二)聊城商务楼产品力分析1、规模化、品牌化聊城商业楼市的发展至今天造就了许多典型个案，亦创造了诸多品牌公司，如中通时代商圈，新东方购物广场、聊城国际商务港等。大规模的开发需要强大的资金后盾，发展商若悉心经营也较易树立品牌形象，在现今楼市日益“品牌打天下”的趋势下，规模化开发品牌化经营日趋成为市场主流。本案推广过程中也将以中通

6、时代豪园为品牌依托，来进行品牌号召力对商业产品销售力的全面整合。另外，近来几家国内著名的地产公司与地产营销公司的进入以及全案策划，使聊城房地产产品与销售水平都有了很大的提高。这虽然使竞争加剧，但我们有信心对项目进行更有针对性和说服力的强势推广。2、规划设计聊城房地产开发起步虽较晚，但新建项目的规划起点却颇高，具体到本项目的各竞争对手，在规划设计上，都还无法达到中通时代豪园商业产品的内在质素，无论是内部的空间感还是层高，外面环境等，都无法同本项目相比。因此，本案也将以商业服务概念的全面引入来做为提高本案商业产品质素的一项重要内容。3、智能化水平“楼盘

7、智能化”作为房地产业的时尚，似乎已为诸多发展商与消费者所接受，但是纵观聊城商业地产市场，引入“商铺智能化”的还不多。因此，中通时代豪园将提出“智能化商铺”概念，以宽带网、英特网服务，多媒体服务，保安监控系统、车辆管理系统等全方位应用，来提升商铺品质，为本项目增加新的销售卖点。4、服务设施不够齐备目前除少部分新建商务楼盘其服务设施基本齐全外，大多数商务楼盘设施不全，甚至严重不足。洗衣房，健身中心，会议中心等设施严重不足，直接影响商务楼盘的整体素质与水平。聊城目前商务楼盘物业管理费集中在1元以内，收费太低，但大多数开发商自建自管，经验缺乏，手段落后，人

8、员素质偏低，直接影响商务楼消费者的办公环境与效率，不利整个楼市的良性发展。因此，本案将借助中通时代豪园业主对物业管理的评价