长沙心伽泊商业推售策略2012-40页

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1、心伽泊商业推售策略方案编号：2012-1010执行部门：心伽泊营销部项StrategicPlan它似乎就是一座难以逾越的高山不成熟的商圈600余户的小社区前面有条河后面一片荒芜他的左手是扎堆的工棚区右手是被城建遗忘的村他却有着不是长沙不讨喜的3层它貌似一座很高很高的山高山倒过来其实就是一个沙漏我们只要挖动那一个小角从此以后一泻千里商铺利润南区东区北区总商业面积8497.51㎡南区——5610.5㎡东区——2404.82㎡北区——482.19㎡项目是浏阳河北片区中小型商业体！二三楼的商业面积相对较大.一层——1917.7㎡二层——

2、3097.8㎡三层——3090.5㎡项目商业分析Positioninganalysis1、定位分析商业体量决定辐射范围：1万㎡以下周边1公里范围2-3万㎡周边3公里范围5万㎡左右5-8公里范围10万㎡左右8-20公里范围本案1、定位分析总商业面积8497.51㎡南区——5610.5㎡东区——2404.82㎡北区——482.19㎡南区东区北区规模=浏阳河北片区中小型商业体整体定位：以社区服务为主的中高端生活配套型商业2、商业整体定位商业规模中小型商业体辐射范围项目周边，163医院，长大，浏阳河北棚改区物业档次中高档社区型物业3、商

3、业客群定位客群定位：以项目业主、周边居民为核心的本地投资客群南区东区北区4、商业业态定位·项目各区域产品定位要素权重北区东区南区小区出入性30%202025车流量25%202030人流量25%203030环境现状20%51015商业价值6580100商业价值：南区＞东区＞北区就产品自身价值而言，本案各分区商业价值有一定差距项目商业定位为社区服务型商业，业态主体以完善生活配套为主，辅之以医院服务类型业态4、商业业态定位·项目各区域产品定位楼层面积区间数量121-37103241-581596-1183140-1663211.421

4、2837.881整层2260.3413837.881整层2253.511商铺一楼小铺面较多,21-58占84%,2楼3楼面积大,未区分.项目商业分析Positioninganalysis商铺原方案已报批，已施工…..XINJIAPO项目商业分析——北区PositioninganalysisB101B102B103B104B105B106B107B108B109B110B111B112B113B114心伽泊北区商铺面积楼层11111111111111门面号B101B102B103B104B105B106B107B108B109B1

5、10B111B112B113B114面积47.6546.6828.6622.7826.4547.0347.0323.8122.4928.8158.2221.6823.2637.64合计482.19北区单层面积482.19㎡，共分为14个铺，层高5.4米，北区商业对面为有高差的土地，就目前来看，人流构架不佳，商业价值暂时无法凸显。项目商业分析——南区一层PositioninganalysisN11046.19㎡N11196.4㎡N112118.47㎡N113211.42㎡N114166.23㎡N115154.49㎡N116149.

6、12㎡N117107.18㎡N11824.24㎡N11923.25㎡南区一层单层面积1096.7㎡，共分为10个铺，层高5.4米，一层临市政主干道双河路及浏阳河风光带，商业价值高。项目商业分析——南区二、三层Positioninganalysis南区二、三层单层面积2260.34㎡，层高5.4米，整层面积较大，未分割。N205二楼2260㎡N305三楼2253.5㎡项目商业分析——东区一层Positioninganalysis东区一层单层面积339.68㎡（除幼儿园面积），共分为8个铺，铺面面积较小，层高5.4米，东区临小区主入

7、口和社区道路，面积小，商业价值较高。D10245.96㎡D10441.96㎡D10641.96㎡D10741.96㎡D10941.96㎡D10841.96㎡D10541.96㎡D10341.96㎡D202二楼837.88㎡D302三楼837.88㎡项目商业分析——东区二、三层Positioninganalysis东区二、三层单层面积837.88㎡，目前做招待所形式设计。西面设置有独立电梯。二三楼商业价值低，针对招待所销售时需采取先租后售方式。1.“总量大”项目商业总量为8497.51㎡,相对一个位于不成熟600余户的小区来说,总

8、量大;2.“一层小铺多”一楼小铺面较多,21-58㎡占84%,这类产品市场比较走俏;3.“二层三层压力大”在长沙三层的裙楼商业,不受市场欢迎,项目二三面积较大;商铺小结商铺修改建议MUST把不确定变为确定客户不确定，市场不确定…………但要销售火爆是确定的。营销总