德兴市凤凰城项目推售策略报告

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1、目录凤凰城项目营销推售报告31.德兴市住宅市场现状32.凤凰城项目现状33.与竞争项目相关因素比较43.1.地理位置43.2.产品状况53.3.销售状况64.凤凰城项目SWOT分析74.1.优势74.2.劣势74.3.机会84.4.威胁85.目标消费者特征及定位95.1.目标客户特征106.营销推广策略126.1.营销主题126.2.Slogan126.3.工程节点及营销推广节奏安排137.销售卖场包装总体风格147.1.推广概念设计主题和创意147.2.卖点挖掘与创意147.3.视觉形象识别系统15第31页共31页7.

2、4.销售中心包装策划167.5.整体包装要点深化177.6.样板房包装策划197.7.售楼通道的设计、创意227.8.样板房指示系统237.9.卖场包装计划完成时间及人员安排238.总体推广方案238.1.媒体选择238.2.推广总预算258.3.媒体广告安排258.4.推广排期319.销售策略319.1.价格定位：319.2.推盘顺序319.3.凤凰城项目销售计划32附件1：32第31页共31页凤凰城项目营销推售报告1.德兴市住宅市场现状德兴市房地产业从2000年才开始逐渐的发展起来，其标志性起点是由当地政府组织的上海

3、路两侧拆迁改造工程。此后由外商投资开发的住宅小区如：玫瑰园、景园等项目开始正式进入市场化运作。目前，德兴市共有十家房地产开发商从事房地产开发，近几年始终保持着4—5万㎡/年的开发施工量，05年开发量倍增，达十余万平方米。如果只从房地产开发面积来看，十多万平方米的房产供应量可以满足当地居民的需要，但是由于这些房地产开发企业对市场的把握能力欠缺，大量的房地产产品不能满足消费者/投资者的需求，因此形成了大量的房地产产品空置的现象。（详见定位报告）目前开发/在售的项目存在以下几个特点：²现房发售；²住宅小区规划有大量商业用房；²

4、产品形式单调；²高建筑密度；²忽视环境景观建设；²住宅价格持续走高；²不重视营销推广等等。2.凤凰城项目现状凤凰城位于南门新区滨河大道1号，第31页共31页即滨河大道与铜都大桥的东南角，而铜都大桥则连接着新城区与旧城区，同时它又是德兴与外界城市沟通的桥梁；项目西面为铜都大道，为德兴凤凰岭景区大道，可以直达凤凰岭、聚远楼；南面及东面为市政府规划用地；项目北侧的滨河大道是德兴唯一一条景观大道。本项目地理位置优越，交通可达性好。整体来看，项目用地属于德兴新城的北大门、凤凰岭景区必经之地，门前的铜都大桥，承载着新城与南昌、上饶等

5、地的交流。由于新城雏形已经形成，未来该区域景观、配套设施等会有大的改变。项目地目前的状态是杂乱的村镇景观，建筑工地、农田、小鱼塘，杂草丛生以及露出河床的洎水河，正在修建的马路，周边没有生活配套设施。1.与竞争项目相关因素比较凤凰城项目位于德兴市滨河路，以铜都大桥、南门大桥及彩虹桥为分界处，将区域项目划分为德兴新城区域及德兴老城区域。主要的竞争对手如下：²惟德山庄²南门商城²铜都贸易广场²金都花园1.1.地理位置l惟德山庄位于德兴广场东面，彩虹桥边，距德兴商业繁华区上海路仅300米，交通可达性好，周边有最大的菜市场和德兴广

6、场，西临洎水河，东面是滨河大道，属于南门新城的东大门。l南门商城位于新汽车站西面，南门大桥南边，距离老城区仅150米，属于规划中的商业区。l铜都贸易广场位于新汽车站东侧，滨何大道南侧，项目周边有新汽车站和法院，位置与环境一般。l金都花园第31页共31页位于新汽车站南侧，德兴一中北侧，身处规划中的商业街中心，社区南面无高层建筑，可远观凤凰岭。综述：与凤凰城产生竞争的几个楼盘都位于德兴市新城区，该区域是德兴市未来3-5年重点建设的城区，目前还处于比较荒凉的状态，因此这些楼盘未来的业主在短时间内需要老城区生活配套设施的支持才能

7、满足日常生活之需。以老城区为参照物，竞争对手的地理位置要优于凤凰城项目。1.1.产品状况l惟德山庄惟德山庄总规模达5.5万平方米，容积率为0.92，由半围合式的社区商业、29套别墅和260余套商业上的多层住宅组成。临路两侧是多层，中间是别墅，多层首层为店铺。二期尚未开发，滨河路从一期与二期中间穿过。已基本销售完毕的“惟德山庄”多层为900元/平方米，复式为1280元/平方米，独栋为1480元/平方米。一期住宅基本销售完毕，现在销售商业，销售情况很差。l南门商城：总建筑面积2.7万平方米，容积率1.1；总户数为100户，分

8、三期开发，首期为临街建筑，主要为26套住宅和酒店、底商组成，二期、三期为写字楼、住宅。平均售价960元/平方米。南门商城于2002年8月开盘销售，目前仍未销售完毕，期间尚停工一段时间，销售缓慢。l铜都贸易广场总建筑面积为5.6万㎡，分三期开发，一期两栋六层临街商住楼已经装修完毕，正在做室外管线。总体规划是1—2层为商