地产行业：年度猜新猜心系列报告之2019年地产行业十大猜想

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1、正文目录一、猜想一：政策托而不举，以稳为主4二、猜想二：资金面边际改善，压力点或在上半年5三、猜想三：销售中枢下行，一二线好于三四线6四、猜想四：土地市场持续承压，房企回归一二线8五、猜想五：新开工同比微降，2019年前高后低9六、猜想六：步入交房周期，竣工有望缓回升10七、猜想七：投资高位回落，低个位数增长11八、猜想八：强者恒强，集中度加速提升11九、猜想九：主流房企多元化试水方兴未艾12十、猜想十：毛利率高位震荡，下行压力渐显13十一、投资建议13十二、风险提示14图表目录图表1当前政策以稳为先，弹

2、性空间逐步打开4图表2楼市下行周期，政策整体偏缓和5图表3房企到位资金增速缓慢回升5图表411月首套房按揭利率环比上月持平5图表52018H2第二梯队房企发债成本略有改善6图表6房地产信托及债券类合计到期规模分布6图表7上市房企短期偿债能力优于2008、2011、2014年6图表8一二线城市去化率有所回落7图表9供应增加去化下行，核心城市单月增速转负7图表102018年前11月三四线新开工同比增长21%7图表11三四线需求逐步承压7图表12预计2019年销售面积同比下降6.9%8图表13百城溢价率大幅回落

3、8图表14百城土地流拍率逐步上升8图表15核心城市土地购置面积逐步回升9图表162018年代表房企拿地销售比明显放缓9图表172012年三四线新开工降幅小于全国9图表182018年一二线开工补货、三四线快开工高周转9图表19销售回落带动住宅开工回落10图表20目前住宅开工未售库存处近年较低水平10图表21期房销售增速持续高于竣工增速10图表22竣工周期滞后新开工三年左右10图表232016-2018年期房销售明显增长11图表24中性假设下，预计2019年投资增长2%11图表25房企销售额集中度持续提升12

4、图表26开发商注重规模同时关注多元化布局12图表27部分主流房企多元化布局领域13图表28上市房企毛利率持续回升13一、猜想一：政策托而不举，以稳为主调控成效渐显，政策以稳为先。2016年下半年以来，各地密集出台限购、限贷、限价等楼市紧缩政策，2018年基本延续此前调控政策，“731”政治局会议更是明确“坚决遏制房价上涨”。随着调控持续加码及预期变化，下半年多地楼市明显降温，个别城市已出现以价换量、降价促销项目。在“稳地价、稳房价、稳预期”的背景下，单月销售面积连续三个月负增长，11月70个大中城市房价环

5、比上涨1%，与10月持平，其中一线、二线、三线环比上涨0.2%、上涨1.1%、上涨1%，涨幅呈现平稳回落趋势。12月中央经济工作会议重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，意味着2019年在中央层面很难重现大的政策松动，但同时会议亦强调“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”，打开地方政策微调空间。图表1当前政策以稳为先，弹性空间逐步打开资料来源:wind，预计2019年政策托而不举，纠结中回归平衡。回顾前三轮周期，在楼市及经济下行期，政策整体中性偏缓和。经济下行压力加大、楼市降温背景下，预计2

6、019年政策面有望从过紧回归平衡。但考虑“房住不炒”的总基调，结合前几轮周期底部强刺激带来的房价暴涨、居民杠杆大幅攀升等副作用，预计2019年政策放松路径将类似2012年，以地方政策微调、货币政策松动为主，整体托而不举，难有地产“再泡沫”。图表2楼市下行周期，政策整体偏缓和资料来源:wind，二、猜想二：资金面边际改善，压力点或在上半年到位资金增速回升、成本改善，按揭利率高点已现。2018年前11月房企到位资金15万亿、国内贷款2.2万亿，增速由年内低点的2.1%和-7.9%回升至7.6%和-3.7%。从

7、发债规模及发债成本来看，房企三季度发债金额2030.9亿元，显著高于前两个季度千亿水平；其中泰禾、新城、阳光城、滨江、绿城等二线房企融资成本均较前次有所回落，中央经济工作会议明确“稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕”，预计2019年房企融资环境有望进一步改善。2018年11月全国首套房按揭利率平均达5.71%，与10月持平，自2017年1月以来首次滞涨；草根调研杭州、厦门等地按揭利率已回落，放款速度亦明显加快，年内四次降准背景下预计后续将回落。图表3房企到位资金增速缓慢回升图表411月首套房按揭

8、利率环比上月持平%房企到位资金增速房企国内贷款增速%%%%%2017/022017/062017/102018/022018/062018/10%25205.8%5.6155.4105.25.054.804.64.4-54.24.0银行首套房贷利率均值5.71-10%2016-012016-072017-012017-072018-012018-07资料来源:wind，资料来源:wind，图表52018H2第二梯队房企发