新三板主题报告：碧桂园服务问鼎港股~物业行业双轮驱动估值有望重估？

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1、若出现排版，错误，数据显示不全等情况，可加微信535600147，凭购买下载记录获取PDF版本内容目录若出现排版，错误，数据显示不全等情况，可加微信535600147，凭购买下载记录获取PDF版本1.上市情况：折戟A股IPO，转战港股介绍上市51.1.分拆上市：四大优势实现双赢51.2.介绍形式上市：灵活快速反映强大信心71.3.除权：内涵权益改变除权以达公平72.发展历程：26年成长，打造“国内最好的物业公司”73.业务概览：“双轮驱动”+“三大核心业务”，彰显领跑者底气83.1.多线布局：三大核心业务线共构丰富服务类型93.2.双轮驱动：内生增长与外延扩张双线

2、策略113.3.多元发展：住宅与非住宅类物业并起建立收入多元化123.4.两大模式：以包干制为主，辅以酬金制124.未来格局：背靠资本实力，伫立行业洗牌潮头145.财务简析：高营收高净利高现金流，轻资产助力高效运营156.市场估值：物管股逆风飞扬，品牌差异化优势受资本青睐17图表目录图1：分拆后碧桂园服务母公司股权结构7图2：公司发展历程8图3：2015-2017物业管理面积及数目（千平方米，个）9图4：2015-2018年碧桂园服务中国物业服务百强排名9图5：在管物业地理覆盖范围（截止2017年12月31日）9图6：2015-2017年碧桂园服务业务收入构成9图

3、7：2015-2017年碧桂园服务按业务线划分毛利率（%）9图8：2015-2017年物业管理服务业务收入情况10图9：2015-2017年物业管理服务按区域收入情况10图10：2015-2017年小区增值服务业务收入情况10图11：2015-2017年小区增值服务按项目收入情况（千元）10图12：2015-2017年非业主增值服务业务收入情况11图13：2015-2017年非业主增值服务按项目收入情况（千元）11图14：2015-2017增值服务业务收入情况11图15：2015-2017集团内与第三方收费管理面积（千平方米）12图16：2015-2017集团内与

4、第三方物业收入占比12图17：2015-2017按物业类型划分的收费管理面积占比12图18：2015-2017按物业类型划分的收入占比12图19：2015-2017按收费模式划分的收费管理面积占比13图20：2015-2017按收费模式划分的收入占比13图21：酬金制与包干制的主要差异13图22：2014-2017年百强企业管理规模与市场份额变化情况14图23：2014-2017年TOP10企业管理规模与市场份额变化情况14图24：2015-2017年碧桂园服务营业收入及同比增长率15图25：2015-2017年碧桂园服务经营利润及同比增长率16图26：2015-

5、2017年碧桂园服务经营活动现金流量及占营收比16图27：彩生活&绿城服务的股价走势（元）17图28：雅生活服务的股价走势（元）17若出现排版，错误，数据显示不全等情况，可加微信535600147，凭购买下载记录获取PDF版本图29：中海物业&中奥到家的股价走势（元）17图30：祈福生活服务&浦江中国的股价走势（元）17图31：各自公司的历史市盈率的平均值18图32：港股物标按特性分类18表1：碧桂园服务上市时间表5表2：碧桂园服务资产重组大事记6表3：上市物业服务企业的独特优势19若出现排版，错误，数据显示不全等情况，可加微信535600147，凭购买下载记录获

6、取PDF版本1.上市情况：折戟A股IPO，转战港股介绍上市6月19日上午9时30分，碧桂园服务正式在港交所主板挂牌上市，开始交易。这标志着去年合同销售额最高房企碧桂园的物业板块正式独立迈入国际资本市场。此次，碧桂园服务以介绍形式登陆港股，开市价格录得每股10港元，总市值最高达到250亿港元，登上港股物业服务板块第一的位臵。（搜狐）在A股市场上，碧桂园物业服务股份有限公司于2016年8月提交了首次公开发行股票招股书，一年多后的2017年12月6日，碧桂园物业服务公司更新了招股书，一周后，碧桂园物业服务撤回IPO申请，此后转战香港交易所。相比于A股的漫长等待，从201

7、8年3月19日碧桂园服务第一次呈交申请版本及聆讯后资料集到2018年6月19日正式挂牌上市，碧桂园服务登陆港股仅用短短3个月。比较前后两次招股书，最大的区别在于，碧桂园物业板块在A股市场的计划是公开发行4010万股新股，总股本则不超过40010万股。转战香港交易所后，碧桂园服务的分拆上市通过以介绍方式上市及碧桂园分派落实，碧桂园分派将按照合资格碧桂园股东各自在记录日期于碧桂园的持股比例，完全以实物分派方式向彼等分派合共25亿股股分（相当于本公司的全部已发行股本）予以满足。根据碧桂园分派，合资格碧桂园股东将有权就于记录日期每持有8.7股碧桂园股分获发1股。合资格碧桂

8、园股东根据