群租论文：新政下“群租”问题研究

《群租论文：新政下“群租”问题研究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、群租论文：新政下“群租”问题研究摘要2011年2月1日，《商品房屋租赁管理办法》开始正式实施，该《办法》试图通过一系列条令限制和取缔“群租”，该《办法》的出台是否合理，是否合法，会造成什么样的影响，是否能解决“群租”问题。本文将在新政视野下对“群租”现象进行分析，并在规范该现象以及解决“群租”问题进行了研究。关键词群租物权法法的价值近年来，随着城市化进程的加快，在上海、北京等经济发达、人口稠密的大城市出现了一种新的房屋租赁形式——房屋“群租”，一室变多室、一间隔多间的房屋出租现象。“群租”现象的出现带来了一系列的社会问题，引发了社会各界的众多反响与讨论，同样理论界也展

2、开了“群租”的存废之争的议论。近日，国家住房和城乡建设部发布《商品房屋租赁管理办法》(简称《办法》)，禁止“群租”，提出人均居住面积不得低于政府的最低标准，同时规定房东不得在租约期限内解约、涨价、出售房屋。《办法》规定：“出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。如果出租人违反了上述规定，由当地主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以五千元以上、三万元以下罚款。”这意味着，受到众多市民青睐的“群租房”将会被禁止。《办法》于2011年2月1日实施的，一经公布就饱受争议。一

3、、“群租”概述“群租”作为一个新的词汇，并非是一个严格的法律概念或术语。所谓“群租”,是指建筑物的某一单位的所有权人或者使用权人(最初的承租人),将该单位改变原来的建筑结构和平面布局,把房间分割改建成尽可能多的若干小间后,再次向两个以上的社会各类人员分别按间出租或按床位出租而形成的租赁关系。?豍笔者认为，学生宿舍与单位集体宿舍不能在此范围内讨论，因为学生宿舍和单位集体宿舍大都带有福利性质，租金要比“群租”低得多。“群租”的主体有两类人，一是“蚁族”。?豎“蚁族”是“80后”一个鲜为人知的庞大群体——“大学毕业生低收入聚居群体”，指的是毕业后无法找到工作或工作收入很低而

4、聚居在城乡结合部的大学生。另一类是进城务工者，他们大都收入水平比较低。“群租”的出现和发展给社会带来了一定的危害性和负面影响。主要体现在：一是“群租”损害承租人的安全和健康。由于群租房的性质决定了大多数群租房一般都是空间狭小，空气流动性差，室内空气环境差，再加上有些群租房内电线乱扯，有些房屋间隔实用木质板做的，所以很容易引起电起火的问题。这些问题都严重影响着承租人的安全和健康。二是容易损害其他业主的权益。一方面有些业主对房屋的改建有安全隐患，形成对其他业主隐形的损害。另一方面承租人的一些不规范的行为也损害了相邻业主的合法权利，比如乱倒垃圾，大声喧哗等等。三是极易形成“

5、二房东”与业主的矛盾问题，损害了业主的权益，同时也扰乱了租房市场的健康发展。有些承租人将房屋整体租下，在业主不知情的情况下，私自对房屋进行改建，进行“群租”活动，为自己牟利。这严重损害了房屋业主的权益，同时也扰乱了正常的租房市场秩序。随着这些负面影响越来越多，前几年，北京、上海等城市相继出台措施治理“群租”，但都没有取得有效成果。为了更好的维护承租人、业主和其他业主的合法权益，规范我国租房市场的秩序。国家住房和城乡建设部颁布了《商品房屋租赁管理办法》试图限制和取缔“群租”。另外，笔者认为解决现阶段过高的房屋空置率问题也是限制“群租”的一个重要原因。近几年，我国房地产一

6、直处于高位运行，甚至成为有钱人主要的投资渠道。开发商不断的建设新楼盘，而这些楼盘，大多数中低收入者是买不起的。于是在我国很多地方就出现了“鬼城”现象。很多楼盘都已经售罄，但是入住率却很低。据有关数据显示，2010年我国有6540万套空置房。?豏虽然这项数据不一定十分准确，但是也反映出我国现在空置房数量的巨大。一方面是房价过高，中低收入者无力购买，一方面是大量的空置房，造成社会资源的浪费，给和谐社会建设带来不良影响。为了解决大量空置房问题，政府通过限制群租房的方式来迫使承租人入住空置房。但是单独租房的租金肯定比群租房租金要高很多，本来群租房的承租人就是因为收入原因选择“

7、群租”，如果将收入的大部分用来租房，那么其他基本的生活消费必然受到限制，这也必然会影响内需的扩大，不利于我国经济健康发展。二、“群租”存在的社会原因分析《办法》特别指出“出租人不得单方随意提高租金”，体现出维护承租人利益的方面。以原设计的房间为最小出租单位，不改变原有住房建筑结构，有利于保护房屋安全，维护了整个建筑的安全。但是，通过法律、法规的形式抑制“群租”是不合理的，因为“群租”的存在有着深刻的现实因素，这些因素不解决是无法解决“群租”问题的。1．我国传统的思想和城市化进程导致房屋刚性需求大，供需矛盾突出。受我国传统思想影响，每个年轻人结婚都要购