群租及其法律规制研究

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1、群租及其法律规制研究摘要作为社会转型过程中出现的一种新型租赁方式，群租现象在我国大城市里日益增多。同时，伴随群租行为，也衍生了一系列的法律问题有待解决。本文界定了群租的概念、分析了群租产生的原因和特征，并对群租问题的法律规制提出了对策，认为应当在尊重私法自治的基础上，对群租行为进行合理的规范和疏导，以实现既防患于未然又防止公法对私法关系的过度干预。关键词群租相邻关系建筑物区分所有权基金项目：安徽省教育厅人文社科项目(2010sk268)o作者简介：马志，安徽建筑工业学院法政学院教师，研究方向：民商法。随着城市化进程的加快和经济的发展，群租现象近年来在我国，尤其是大城市里H益增多，围绕群租引发的

2、各种纠纷也屡见不鲜。群租现象及基于群租关系产生的各种矛盾和问题，已引起了包括媒体、政府管理部门、律师以及社会各界的广泛关注，2007年以来，上海、深圳等地政府相继出台了整治群租的地方行政法规。虽然近年来社会各界对于“群租现象”投来了越来越多的关注，但作为一个新涌现出来的社会问题，无论理论界还是法律实务部门，对群租的研究和认识都还处于起步阶段，真正从法学理论或法律规范角度对群租进行的学术研究尚不多见，本文拟对“群租”现象及莫法律规制问题进行理论和实践的探讨。一、“群租”及其概念界定所谓“群租”，并非一个严格的法律概念或术语，学者对这一概念的界定也冇广义和狭义之分。广义上的群租，包括企事业单位为雇

3、员提供的集体宿舍、学校为学生提供的学生宿舍等方式形成的租赁关系，也包括向两个以上的社会各类成员出租房屋而形成的租赁关系。脾而本文所研究的群租，主要是指目前在大城市中心地带的住宅小区里出现的，建筑物的某一单位所有权人或者使用权人(第一承租人)，将该建筑单位改变原来的结构和平面布局，把房屋分割改建成尽可能多的若干小间后，再向两个以上的社会人员分别按间出租或按床位出租而形成的租赁关系。群租现象的形成是伴随着我国城市房价高速上涨、外来务工人员低收入及城市廉租房供给不足等问题结伴而生的。群租具有如下基本的特征:(1)承租主体为两个以上，租赁者具有典型的“群体”性。(2)就某一特定建筑单元，主要是房屋建设

4、的单个房间，通常成立了两个以上的租赁合同。(3)群租的标的物为同一住宅单位，如对原有房屋进行简单改造，以容纳更多的租客入住。(4)群租山于入住人员复杂，再加上改造了原房屋的结构，容易带來安全、治安以及物业管理方面的问题。二、群租问题的法律规制(-)现行法及规章、地方法规对群租的规制《物权法》第77条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。《物业管理条例》第50条也做了类似的规定。2011年2月实施的《商品房租赁管理办法》第8条规定：出租住房的,应当以原设计的房间为最小出租单位，人

5、均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。2007年，上海市房地局对2005年版的《业主公约》、《业主临时公约》示范文本进行增补，新增一些制约“群租”的新条款，如人均承租面积必须符合标准，业主不得擅自改变房屋原设计功能和布局等。此外，上海市房地局授予物业公司对房屋装修和租赁备案的管理权限，明确对违反公约出租或转租的，业委会可书面责成业主或承租人立即终止租赁行为。《浙江省居住房屋出租登记管理办法》第15条规定：出租人应当承担以下义务：(-)出租的房屋应当具备基本居住功能并符合建筑、消防等安全要求……(五)合理控制同一套(间)居住房屋内的承

6、租人数、避免和减少消防、治安等方面的安全隐患以及对邻里生活造成妨害。由上可以看出，《物权法》及行政法规对群租问题留下了规范的空间,但却未作详细规定，对群租问题的规制主要还是依靠地方法规来实现的，而如何把握住管理和规范的“度”，防止行政执法过度进而影响低收入群体的生存权，是一个必须直面的现实问题。(-)群租规制的法律思考群租问题，从法学理论上来看，涉及两个层面，即行政管理者的行政管理的公法层面和私法口治及权利不得滥用的民法层面o从行政法角度而言，对群租问题进行规范，减少其带來的社会问题,防止因群租带來的治安、消防等纠纷毫无疑问具有正当性。而从私法层面而言，业主在自己的建筑物专有所有权范围内，也享

7、有充分的处分权。与此同时，这种权利的行使也不能逾越“权利不得滥用”的边界，防止给相邻关系的其他业主带来法律上的妨害。以下笔者从公法和私法两个层面，对群租问题的法律规制进行一些粗浅的分析。1•群租的行政管理从国外的经验來看，关于群租，美国各州也多有类似的法律规范，比如：（1）房主在租房前要事先获得政府颁发的出租许可证；（2）二房东不得多招房客，而且负有监督职责，出现问题房东可以要求二次赔偿；（3）如