调研报告-群租问题研究

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1、群租现象近年來，在我国的人中城市，特別是以上海人都帀为代农的高房价城市，出现了越來越严重的“群租现象”,就是多人合租一套住房的现象，针对“群租现象”带來的一系列负而厉果(上海市人大目前正在考虑运用立法的手段来治理愈演愈烈的“擀租”问题。)一、群租现象出现的原因口前在我国城市畸形的高房价条件下，群租是一个必然的结果。高房价、低收入的现状将城市、将租赁者带入一个“宿舍时代”，这是不以我们的意志或法律的规定而出现的现彖。现在上海的房价已经严重背离了我们的平均收入水平，在没有政府介入，政府无法提供廉租住房，“拼房”就是一个必然的选择，不论法律是否允许。目前，“群租"问题愈演愈烈的根本原因不在于

2、法律缺失，而在于经济原因。高房价导致中低收入者的居住条件急剧恶化，特别是刚步入职业生涯、缺乏经济积累的年轻人，现在上海的房价已经严重背离了当地的工资水平，以现在年轻人普遍的薪金水平，他们中的人多数可能在相当长的时间里要过“群居”生活。高房价不仅使中低收入的年轻人被迫选择了''群租”，而且也使房租的价格和应上升。道理很简单，也很正当，因为房屋的投资人要获得一个合理的投资回报率，要获得一个能够反映房屋岀和市场正常供求水平的房租水平，这是市场规律在发挥作用，无可厚非。高房租也促进了“群租现象”的蔓延。冇人将这种现象归咎于黑中介或房东的“黑心”。其实有需求才会冇供给，只要是双方在信息对称的情况

3、下自愿达成的契约，就应该得到保护，居住这种要求是要多正当冇多正当的要求，冇什么理由立法禁止呢？是髙房价、是低收入迫使人们选择了''群租”，房东的心再黑，哪个人乂会刻意地选择和陌牛人一起去过有着无尽烦恼的“擀居”生活呢？从租赁者角度来说，“群租”的不只是打工仔和打工妹，更多的是口领，廉价房租是众多口领和刚刚毕业的大学生们选择“群租”最大的吸引力。从房主角度來说，人房型租赁价格的持续低迷导致越來越多的投资者借助于分割出租來平衡收支，群租现彖在上海市区众多新建小区内出现。业主或者二房东将厨房、卫牛:间在内的所有房间都用简易木板隔开,分别以500元至1000元不等的价格出和。“房间越多，月租收

4、入越高,因此群租在业主、房客双重推动下一下子流行起來。”二、群租产生的负面影响“群租”肯定会产生一系列的问题：1、小区房客人数逼近居民人数今年6月，某小区居委会对小区内的住房情况调查后发现，小区内业主口居住房700余户，出和住房205户，小区常住居民有160()余人，房客却达到了120()余人。房客人数已经逼近了小区居民的人数。租房的多以白领、附近公司职工为主。一户房间一般被分割成7间房，最多被分割成了10间房间，人数最多的则住了18个人。2、安全、消防隐患相应增多小区人数骤增，让居委会、物业部门措手不及，随之而来的各种隐患显而易见。群租房客的增多，还渐渐加重了小区业主的不安全感。居民

5、财产安全，消防安全受到了威胁，居民反映：“对面一间房住了这么多人，每人的上班时间从不固定，电梯里每天都会看见陌生人面孔。”更令人不安的是消防隐患。这么多人共住一间房，电器负载过重容易发生火灾，后果不堪设想。第一,群租现彖隐藏在居民区，在消防检查中不易被发现；第二，群租现彖而积人、人员多，一旦发生火灾，容易产生群死群伤；第三，耕租生活大量涉及川火、用电、川油等问题，使用易燃品的频率也高，容易发生事故；第四，分割房间的材料大多采用廉价的木质材料，非阻燃材料，不安全因素明显。而且电梯运营、淸洁管理等隐患问题也陆续出现。3目前由于群租房引发的法律问题冇很多，承租人Z间的纠纷就是一大类。由于群租

6、人数众多，合同的认定乂存在漏洞，容易产生问题。对于房屋的公共部分，如丿则所、厨房的使用权，合同上不可能明确其使用范围，所以一旦发生纠纷很难解决。另外，如果发生了物品被盗等事件，责任如何追究，是追究房东、中介还是其他承租人，这些都很难界定。4既是法律问题也是社会问题群租如果演变成“家庭旅馆”，容易发牛变相逃税、扰乱山场秩序的情况。而社区内群租现彖也难管，易带来社区安全隐患。所以，对“群和”进行适当的行政和立法干预是应该的O前阶段上海有关政府部门专门组织打击群租现象，可是这在法律上很难定夺。“说得小点，就是房东将房子多出租给了儿个人；说得大点，有房东变相将房屋作为家庭旅馆的嫌疑，如果这样，

7、就是居改非了。因此，很难界定。”三、提出的问题1)一定要靠立法来制约“群租”行为吗？上海大学社会学系教授顾骏在研讨会上表示反对以立法形式规范“擀租”。在他看来，这是一种经济行为，应该用市场方式解决。“群秋‘现象严匝，说穿了是房地产市场泡沐太盛引起的，不少低收入者无力买房，导致租房市场需求旺盛，也使得出租房屋者趁机以“非法”行为牟取暴利。“在正常情况下，150-200个月的租金总和等于房价，而现在一套房价冇的等于600个月的租金。房租与房价岀现了