宏观视角看地产（一）：二十问地产

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1、证券研究报告宏观研究/深度研究2017年07月26日李超执业证书编号：S0570516060002二十问地产研究员010-56793933lichao@htsc.com宏观视角看地产（一）侯劲羽021-28972202联系人houjinyu@htsc.com地产投资数据：房地产开发投资完成额通常所说的地产投资，全名是“房地产开发企业本年完成投资”。首先，“房地产开发企业”意味着该指标只包含房地产企业的投资，房地产行业中的相关研究非房地产开发企业，所做的投资是不计入的；其次，“完成”意味着投资金额是按照开发完成的进度计入这一口径的，而非拨款的时点。因此一项工1《宏观:利率倒U型走势左侧拐点非常

2、清程大致是按照建设推进的百分比，计入对应比例的总投资款，统计局将此晰》2017.07称为“形象进度原则”。与其他固定资产投资一样，地产投资是名义值。从2《宏观:重要会议是三季度的核心变量》投资开支分，地产投资可分为建筑工程投资、安装工程投资、设备工器具2017.07购置投资、其他费用投资，其他费用主要是土地购置费。3《宏观:“债券通”如期而至，我们怎么看？》2017.07地产开发面积数据：新开工、竣工、施工面积地产开发面积与地产投资存在较强的相关性。线性回归的结果是，投资累计同比=0.063+0.200*上期新开工累计同比–0.051*上期竣工累计同比+0.775*上期施工累计同比，地产开发

3、面积数据能够解释78.8%的地产投资变动。13年以来的预测值出现系统性的偏离，土地购置费用或为主因。但单独预测土地购置费，又为预测投资增加了难度。地产销售数据：商品房销售、待售、库存商品房销售数据仅指从地产商售出的一手房，二手房交易不在统计范围中。对地产总库存面积的测算：广义库存约37.7亿平米，狭义库存6.5亿平米。对地产住宅的库存面积的测算：广义库存约24.5亿平米，狭义库存3.8亿平米。广义地产库存的去化周期30个月左右。棚改货币化对地产销售和去库存的影响：2017年或贡献3.1亿平米的去库存。四年内货币化棚改大约能够去化40%-50%的住宅商品房现有库存。地产销售通过两种渠道影响地产

4、投资，首先是期房销售带动投资的逻辑，其次是销售回款补充房地产企业现金流的逻辑。房价数据：一手房价指标、二手房价指标城市级别的数据中，最权威的是统计局公布的70大中城市住宅价格指数。在所有70座城市中，6月房价同比涨幅最高的是无锡、郑州、长沙、广州，涨幅最低的是呼和浩特、乌鲁木齐、丹东、锦州。在所有70座城市中6月二手房房价同比涨幅最高的是无锡、广州、郑州、武汉，同比涨幅最低的是银川、呼和浩特、大理、锦州。实际上，目前包括链家在内的房地产中介商已经建立了较为完善的二手房数据库。基于这些数据库，一些人已经走得更远，可以通过大数据的方式来分析城市内部区域，甚至精确到一个小区的房价走势。地企资金数据

5、：房地产开发到位资金房地产开发到位资金指的是房地产企业可用于地产投资的资金数额，以及这些资金分别的来源。到位资金来源可分为四大类，一是国内贷款，二是利用外资，三是自筹资金，四是其他资金，其他资金中主要是售房所得的定金和按揭贷款。上半年房地产企业到位资金较为充裕，但今年以来地产企业对贷款的依赖有所增加，受利率上行的负面影响将更大。风险提示：利率上行对地产投资的负面影响超预期；三四线地产销售持续性低于预期。谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准1宏观研究/深度研究

6、2017年07月26日正文目录1.地产投资数据：房地产开发投资完成额...........................

7、............................................5第一问：房地产开发投资的统计口径？.....................................................................5第二问：地产投资是名义值还是实际值？.................................................................5第三问：地产投资增速是否存在地域分化？.............................................................5第四

8、问：地产投资中住宅投资占到多少？.................................................................6第五问：地产商购地如何计入地产投资？.................................................................6第六问：土地购置费和土地成交价款是什么区别？..................