从金融角度看房地产宏观调控政策

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1、从金融角度看房地产宏观调控政策过去的10年（1999〜2009年）是屮国房地产行业沧桑巨变的10年：房地产开发投资从4000亿元增加到3.62万亿元，增加8倍；商品房销售而积从1.34亿平方米增加到9.37亿平方米，增加6倍；住宅销售金额从2200亿元增长到3.67万亿元，增长15倍多；全国平均住宅销售均价从1843元/平方米上升到4571元/平方米，涨幅为150%（注：这是国家统计局公布的全国平均价格）,按照笔者的估计，北京、上海、深圳等一线城市的住宅价格上涨幅度应该在300%〜500%。在这些数字屮，房地产价格的上涨是最关键的，无论是房地产投资的快速增长述是销售的超常规迈进，其原因都可以归

2、结为房价的持续、快速攀升。自2003年开始，政府每年出台很多政策对房地产市场进行调控，但即使如此，房价仍然是节节攀升。导致中国房价持续上涨的因素很多，如住房制度改革导致压抑的住房需求被迅速释放、城市化导致人口向城市集中增加了住房的需求、分税制使地方政府有推高土地价格的冲动等，这些因素无疑都对住房价格的上涨起到了重耍的推动作用。在此，笔者主要从货币与信贷的角度來分析房价上涨的原因及其调控。货币与信贷是两个相互关联的金融变量。信贷扩张会增加货币总量。信贷扩张是增加货币供应的主要渠道Z—。货币供应增加是信贷增加的前提条件，没有货币商业银行就没有能力创造信贷。信贷对房价的影响2009年的房地产市场走势

3、多少让人有些意外：在全球金融危机的背景K,中国的房价出现了大幅度的上涨！主耍市场中介机构及研究机构公布的全国平均房地产价格涨幅都在25%左右，中心城市的房价涨幅更是相当惊人。以北京为例,不少楼盘在2009年，价格上涨了一倍左右。导致2009年房价出现大幅度上涨的最主要因素是信贷的超常规增长。从2007年和2008年的信贷情况看，信贷规模月度平均在3000亿元至4500亿元Z间，但为了应对全球金融危机，我国从2008年11月份开始实施适度宽松的货币政策，信贷增长情况出现了井喷：2008年11月份的新增信贷为4700多亿元，12月份为7600多亿元，至2009年第一季度月均信贷增加到1.52万亿元

4、，2009年第二季度月均信贷为9279亿元，2009年上半年信贷增长为7.37万亿元，月均超过1万亿元，是正常年份的三倍。从2009年7月份开始信贷增速有所放缓,但述是超过了正常的水平。从官方公布的统计数据看，2009年全年信贷增长9.5万亿元，如果加上表外信贷数据，则实际信贷总量应该在12万亿元以上。信贷的超常规增长从以下几个方面影响楼市价格:首先，信贷的超常规壇长通过供给与需求两个方面影响房价。从供给的因素看，宽松的信贷政策助长了开发商播盘惜售的行为。2008年初Z所以出现以万科为代表的房地产开发企业大幅度降价促销行为，主要原因是这些企业存货多、资金周转紧张。自2008年11月份屮央开始实

5、施适度宽松的货币政策以来，房地产开发商的资金紧张情况很快得到了缓解。在房地产市场，开发商是主动定价者，买房者是价格的被动接受者，当开发商冇了信贷资金的支持,在市场定价过程中处于更加有利的地位时，楼市价格必然上升。开发商有了资金的支持，在楼价上涨的刺激卜•会出现强烈的囤积土地的冲动，截至2010年6月底，土地储备而10位的公司中，有7家公司土地储备超过3000万平方米，排名第一的公司拥有5000多万平方米土地储备。土地闲置增加了楼市的供求矛盾，刺激了楼价上涨。土地的供给同样与信贷政策有关。在宽松的信贷政策刺激下，商业银行与地方政府形成融资默契：将各种国有资产打包成融资平台，从资产总量看，这些融资

6、平台数量巨大，从财务指标看基本符合商业银行的贷款条件，加上齐地方财政的隐性担保，商业银行愿意将巨额的资金贷给这些融资平台，根据有关部门的统计，在2009年新增加的9.5万亿元贷款小，有5万多亿元贷给了地方政府的融资平台。地方政府由于有融资的便利，地方财政对土地出让金的依赖程度降低。于是，我们看到了一个反常的现彖，在楼市火爆的2009年，全国的土地出让面积下降了18%,有些城市的土地出让而积只完成年初计划的50%左右。由于土地需求增加而供应减少，土地价格迅速上升，各地都出现了所谓的“地王”现彖。而土地价格的上升必然助力于房价的上升。从需求的角度看，宽松的货币政策增加了住房的需求，尤英是当按揭贷款

7、的优惠利率下调到历史最低水平时，买房者的还款负担大大降低。另外，需要强调的是，宽松的货币政策已经唤起了市场对于货币贬值的预期,买房成为富裕阶层保存财富的一种选择。随着信贷的高速增长，2009年广义货币供应已经接近30%,即在不到一年的时间里我国货币数量增加了三成。货币供应的增长速度已经大大超过了GDP的增长速度，使市场上通胀预期明显加强。明显的标志是：狭义货币供应量迅速上升，Ml增速已经从2008