从“土地财政”视角看房地产价格

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1、从“土地财政”视角看房地产价格摘要房价问题并不仅仅是房地产市场内部的问题，它主要是我国目前公共财政、土地制度和收入分配等体制存在制度缺陷的综合反映。在房地产价格不断飙升的情况下，地方政府得益于土地财政收入的迅速增加，引发了各界人士关于“土地财政是否推动房价上涨”的探讨。本文从土地财政的角度出发，分析地方政府行为对房屋价格的影响，讨论影响房价的主要因素。　　关键词地方政府土地财政房地产价格　　：F812：A　　土地是房地产业主要的投入要素，土地价格的上涨必然导致房地产价格的上涨。近几年来，土地出让金在地方政府财政收入中所占的比例不断增大，成

2、为我国地方财政的重要财源。由于对土地出让金的过度依赖，地方政府采取了“以地生财”和“饿地”的政策，导致房屋价格被垄断，抬高了房价。　　一、“分税制”改革对地方政府的影响　　1994年我国开始实行分税制财政管理体制，经过将近20年的改革取得了一定的成效，但仍然存在一些问题。其中尤为突出的就是导致地方财政陷入困境，原因如下：　　1、分税制减少了地方政府的财源。分税制改革是将全部税种在中央和地方政府之间进行划分，确定中央财政和地方财政的收入范围。分税制改革后，地方政府的主要财政收入成为了中央与地方共享的税种，地方财权上交给了地方政府，从而减少了

3、地方财政收入的。　　2、政府职能的扩大导致地方财政支出增加。分税制的实施，使中央集中了大量的财政收入，形成了“财权上移”；而地方政府在财政收入不断减少的同时，地方财政的支出却并没有下降，甚至导致了地方政府资金缺口的加大。省以下政府除了要负责义务教育、社会治安、社会保障等公共问题，还要支持地方的经济建设。地方政府职能的扩大，事权和财权的不一致加剧了收支之间矛盾的恶化。　　二、“土地财政”与房地产价格的关系　　（一）地方政府采用“以地生财”措施提高房价。　　分税制导致的地方政府事权和财权的不对称，给地方政府带来了很大的财政困难。于是许多地方政

4、府纷纷采取“以地生财”的措施来缓解财政压力。分税制改革后，地方财政收入包括预算内收入和预算外收入。预算内收入主要是指各种税收，其中包括与房地产业密切相关的房产税和土地税。而预算外收入包含政府性基金、行政事业收费和土地出让金三个方面。近几年来，土地出让金的比重越来越大，为了缓解地方财政的困难，政府通过抬高土地价格来获取更多的土地出让金，同时地方政府还通过抬高房价来征收更多房产税从而增加财政收入。　　此外，经济利益的驱动使得地方政府采取了“饿地”政策进一步抬高房价。一方面，从土地供给的角度分析，我国的土地大多都是农用地，由于我国耕地政策的限制

5、，我国建设用地比较稀缺，这在一定程度上导致土地供给不足。而地方政府又限制土地出让量，使得土地市场供不应求，供需失衡使得房地产价格迅速上涨。　　（二）政府招商引资政策进一步抬高房价。　　地方政府并不会对所有的土地都高价卖出，相反，地方政府为了吸引外商来本地投资，会降低土地价格。这就导致了“低价出让工业用地、高价卖出居住用地”的现象。政府出于经济发展的考虑，希望通过外商投入增加财政收入、促进本地GDP的增长。于是地方政府制定税收优惠政策，用最低的土地出让金来笼络外商进行投资，这无疑减少了转让土地获得出让金的收入。另一方面，居住市场存在刚性需求

6、，居民购房欲望很强。而政府转让土地带来的收入减少将是一笔巨大的机会成本，于是地方政府将把这部分损失转嫁给开发商，以高额的土地价格卖给开发商，然后开发商进一步抬高房价将价格负担再次转移给居民。　　三、改善“土地财政”，抑制房价上涨　　土地财政问题给房地产市场带来了严重冲击，房地产价格的不断上升打击老百姓的购房欲望，减少了房屋购买力。这不仅关系到居民的生活问题，还影响到了国家宏观经济稳定。房价的上涨，还容易引起房地产市场的泡沫现象，一旦破灭将对经济产生重大影响。同时也会导致通货膨胀，影响到国计民生。　　为了抑制房价，我们可以先解决土地财政问题

7、。通过建立合理的土地出让制度，规范土地出让管理，完善土地收益分配制度，增加保障房供给等破解“土地财政格局”。但是要想从根本上解决土地财政问题，就要合理划分中央政府和地摘要房价问题并不仅仅是房地产市场内部的问题，它主要是我国目前公共财政、土地制度和收入分配等体制存在制度缺陷的综合反映。在房地产价格不断飙升的情况下，地方政府得益于土地财政收入的迅速增加，引发了各界人士关于“土地财政是否推动房价上涨”的探讨。本文从土地财政的角度出发，分析地方政府行为对房屋价格的影响，讨论影响房价的主要因素。　　关键词地方政府土地财政房地产价格　　：F812：A

8、　　土地是房地产业主要的投入要素，土地价格的上涨必然导致房地产价格的上涨。近几年来，土地出让金在地方政府财政收入中所占的比例不断增大，成为我国地方财政的重要财源。由于对土地出让金的过度依赖，地