房地产行业：新加坡、德国模式：建立阶梯化住房供应体系

《房地产行业：新加坡、德国模式：建立阶梯化住房供应体系》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、行业研证券研究报告究＃industryId＃房地产＃title＃＃investSuggestion推荐＃(＃新加坡、德国模式：建立阶梯化住房供应体系维持investS）＃createTime1＃uggesti2017年10月18日onChan行＃relatedReport＃ge＃相关报告投资要点业《房地产行业国庆双周报：定向降准带来内房股大涨，持续看好我们研究了新加坡、德国的住房模式，发现其核心都是建立阶梯化住房供应体跟龙一二线龙头和房租租赁》系，而不是为了让房价下跌。具体来讲：踪2017-10-09＃summary＃《房地产行业周

2、报新加坡住房模式以廉价组屋为核心，形成“廉租房-廉价房-私人住宅”阶报（09.16-09.22）：调控本质是三梯化供应体系，住房自有率高达90.9%，真正实现居者有其屋。新加坡模告四线房价再无周期》2017-09-25式的关键点在于：（1）政府通过向HDB提供低成本土地和资金，保障组《房地产政策调控点评:调控屋供给充足且价格低廉；（2）根据收入确定新组屋价格，保障居民有负担本质是三四线房价再无周期》2017-09-25能力，并通过HDB贷款、银行贷款和住房公积金进一步保障居民的购买力；（3）建立完善的组屋申请和退出机制，防控和严打

3、投机行为，确保组＃分析师：emailAuthor＃屋的居住用途，组屋市场与私人住宅市场相对分离。新加坡的阶梯化供应阎常铭体系并没有带来房价的下跌，1990-2017年，新加坡房价上涨228%，与美yanchangming@xyzq.com.cn国水平相当。S0190514110001德国住房模式以租赁为核心，形成“社会福利房-租房-购/建房”的阶梯化供应体系。德国租房比例高达54.5%，且房价稳定。德国模式的关键点在＃assAuthor＃于；（1）扶持市场化主体参与住房建设和租赁市场，保障供给充足。德国通过建筑用地优惠、贷款优惠和

4、税收优惠等措施鼓励居民自建房，鼓励私人机构参与社会住宅建设，保障住房供给充足；（2）完善租赁权益保障，平衡“购”和“租”。通过租金管制、租赁合同保护租客利益、租购同权等保障“购”和“租”的平衡，使得租赁更加常态化；（3）抑制投机行为。德国立法严打开发商暴利行为，并且通过持有税和资本利得税的征收，限制投机行为。德国的阶梯化供应体系也没有造成德国房价的下跌，德国房价平稳上涨，波动较小。德国和新加坡模式为中国长效机制的建立提供借鉴。长效机制的核心是建立阶梯化住房供应体系，而不是为了打压房价。中国目前正在尝试“租房-共有产权房-商品房”的

5、阶梯化供应体系。德国为我国租赁市场供给端支持政策和需求端保障政策提供很好借鉴；而新加坡为我国共有产权房的建设、申请、退出机制的建立和完善提供经验。租赁市场将是我国长效机制中的关键一环，在政府强力支持下必然快速发展。投资建议：我们认为地产长效机制建立的核心是阶梯化供应体系，因此未来必然大力发展房屋租赁市场。首推世联行，世联行代表一个时代，是房屋租赁的绝对龙头，同时我们认为长效机制的建立并不意味着将房价完全打压下去，长期看好在一二线布局的龙头地产公司万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团、新城控股。风险提示：货币政策大幅收紧，政策推进不及

6、预期。请阅读最后一页信息披露和重要声明行业跟踪报告报告正文我们研究了新加坡、德国的住房制度，无论是新加坡模式还是德国模式，核心都是建立阶梯化住房供应体系，保障居民的居住需求，而不是打压房价。中国的长效机制正在建立过程中，德国和新加坡为我国租赁住房市场和共有产权房的规则制定、发展模式提供了很好的借鉴。1、新加坡：以廉价组屋为核心的阶梯化供应体系新加坡是住房自有率最高的国家，真正实现了“居者有其屋”。根据新加坡统计局数据显示，2016年新加坡住房自有率高达90.9%。如此高的住房自有率得益于新加坡独特的组屋制度，新加坡超过80%的家庭居

7、住在政府提供的组屋里，其中超过94.4%的家庭拥有组屋的产权；只有20%的家庭通过购买或租赁私人住宅解决居住需求。新加坡模式的核心是廉价组屋，并形成“廉租房→廉价房→私人住宅”的阶梯化供应体系。其中，廉价房覆盖总人口的比例在77%左右，是最多数新加坡居民的选择。HDB是组屋唯一的供应方，实现申请、建设、交付、转售各个环节的严格把控。保证组屋的供应数量、质量，确保组屋是用来住的，严打投机行为。新加坡模式的成功在于真正做到“居者有其屋”，成功的关键在于政府直接支持、独家供应，保障供给充足、价格低廉，并且监管严格。图1、新加坡阶梯化住房供

8、应体系图2、新加坡家庭住房构成（2016年）资料来源：新加坡统计局，兴业证券研究所资料来源：新加坡统计局，兴业证券研究所1.1、保障组屋供给充足组屋唯一供应方——HDB（建屋发展局）成立于1960年，当时新加坡刚实现自治，面临严重房荒