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时间:2018-12-21
《房地产行业新加坡住房制度启示录:新加坡如何实现“居者有其屋”》由会员上传分享,免费在线阅读,更多相关内容在行业资料-天天文库。
1、目录1导言92住房制度的四大支柱132.1土地制度:国有为主,无土地财政132.1.1强制征地、低价补偿,土地以国有为主132.1.2低价转让、优先供给,保障组屋量足价廉152.1.3政府与土地的关系:不依赖土地财政152.2住房金融:中央公积金为主、商贷为辅192.2.1中央公积金:强制储蓄、高存低贷、固定利率192.2.2商业贷款:浮动利率、门槛更低232.2.3储蓄率高,居民杠杆水平较低242.3税收制度:重交易保有,抑制投机252.3.1印花税:征收范围广、累进制税率262.3.2财产税:按年值征收
2、、对房价影响有限282.3.3所得税:租售均缴纳、精准打击投机302.4住宅供应制度:组屋为主、私宅为辅;自有为主、租赁为辅302.4.1组屋:普通组屋保障刚需,EC公寓支持改善312.4.2私人住宅:有地私宅面向高收入公民家庭,无地私宅支持永久居民及外国人372.4.3租赁市场:占比不到10%,面向超低收入公民及旅居的外国人383从历史看未来:新加坡住房制度演变之四大阶段413.1租赁主导时代(1959-1965)413.1.1时代背景:自治初期住房严重短缺413.1.2制度演变:以租为主,解决中低收入者
3、住房问题423.1.3政策效果:供给大幅增加,“房荒”有所缓解423.2住房自有时代(1966-1973)433.2.1时代背景:内忧外患中开始第一次工业革命433.2.2制度演变:供需两端双管齐下,鼓励住房自有化443.2.3政策效果:“房荒”基本解决,住房自有率大幅提升463.3市场分层时代(1974-1990)473.3.1时代背景:中高收入家庭住房需求亟待满足473.3.2制度演变:向夹心层供给组屋,同时发展私宅市场483.3.3政策效果:多层次、阶梯式住房供应体系形成493.4消费升级时代(199
4、1-至今)503.4.1时代背景:人才集聚,资本输出,经济持续快增长503.4.2制度演变:更注重提升组屋质量和价值523.4.3政策效果:组屋质量大幅改进,市场机制趋于完善564新加坡政府为何如此关心居民住房问题?574.1种族多元、历史较短的移民文化使得政府将解决住房问题作为社会稳定的基础574.2城市国家的基本国情决定政府可负担起对居民的住房责任574.3经济发展建国前靠转口贸易、建国后从制造业转向“先进制造业+服务业”584.3.1房地产业在新加坡主要经济指标中占比较低584.3.2新加坡支柱产业:
5、建国前为转口贸易,建国后从制造业转向“先进制造+服务业”双支柱605新加坡住房制度的三大启示615.1始终保持住房政策连续稳定611.1构造阶梯化住房供给体系611.2供给端发力解决住房问题,辅以需求端调控62图表目录图表1:新加坡的建国史9图表2:新加坡的五大行政区及26个新镇9图表3:新加坡自治以来GDP年均增速高达9.8%10图表4:新加坡自治以来人均可支配收入实现年均7.4%的增长10图表5:20世纪70年代后期新加坡实现充分就业10图表6:2017年典型国家人均GDP对比10图表7:新加坡人口密度
6、位列世界第三11图表8:新加坡住房自有率位列世界第二11图表9:新加坡套户比20世纪80年代中期已达111图表10:新加坡住房自有率从1995年起超90%11图表11:亚洲金融危机以来新加坡房价仅上涨41.1%11图表12:新加坡房价收入比在世界主要城市中处于较低水平11图表13:新加坡住房制度的演变过程——由“量”到“质”12图表14:新加坡住房制度的四大支柱13图表15:新加坡住房制度中各参与主体之间的关系13图表16:新加坡国有土地占比高达87%14图表19:国有土地占比大幅提升至近90%15图表20
7、:土地征收的法定日期补偿额普遍小于土地市值15图表21:2017年新加坡政府总财政收入来源分布16图表22:土地相关收入占政府收入比重国际比较16图表23:新加坡土地出让金收入在政府总收入占比持续下降至12%17图表24:新加坡2017年国有土地利用率高达82.4%17图表25:新加坡在大多数年份保证财政盈余(亿新元)17图表26:税收是新加坡政府最主要的收入来源18图表27:投资收益是新加坡政府的重要收入来源18图表28:新加坡社会福利支出占比低,政府财政开支压力小19图表31:中央公积金账户余额已高达G
8、DP80.4%20图表32:2017年公积金覆盖率已高达95.3%20图表37:购买住房的公积金提取额(亿新元)23图表38:额外CPF补贴值随收入提高而递减23图表39:CPF全流程保障新加坡公民“买得起”房23图表40:1995-2017年住房抵押贷款来源分布24图表41:15年期住房贷款基准利率持续走低24图表42:HDB贷款和银行贷款比较24图表43:新加坡居民杠杆水平处于发达国家较低水平25图表44:新
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