房地产行业新加坡住房制度启示录：新加坡如何实现“居者有其屋”

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1、目录1导言92住房制度的四大支柱132.1土地制度：国有为主，无土地财政132.1.1强制征地、低价补偿，土地以国有为主132.1.2低价转让、优先供给，保障组屋量足价廉152.1.3政府与土地的关系：不依赖土地财政152.2住房金融：中央公积金为主、商贷为辅192.2.1中央公积金：强制储蓄、高存低贷、固定利率192.2.2商业贷款：浮动利率、门槛更低232.2.3储蓄率高，居民杠杆水平较低242.3税收制度：重交易保有，抑制投机252.3.1印花税：征收范围广、累进制税率262.3.2财产税：按年值征收

2、、对房价影响有限282.3.3所得税：租售均缴纳、精准打击投机302.4住宅供应制度：组屋为主、私宅为辅；自有为主、租赁为辅302.4.1组屋：普通组屋保障刚需，EC公寓支持改善312.4.2私人住宅：有地私宅面向高收入公民家庭，无地私宅支持永久居民及外国人372.4.3租赁市场：占比不到10%，面向超低收入公民及旅居的外国人383从历史看未来：新加坡住房制度演变之四大阶段413.1租赁主导时代(1959-1965)413.1.1时代背景：自治初期住房严重短缺413.1.2制度演变：以租为主，解决中低收入者

3、住房问题423.1.3政策效果：供给大幅增加，“房荒”有所缓解423.2住房自有时代（1966-1973）433.2.1时代背景：内忧外患中开始第一次工业革命433.2.2制度演变：供需两端双管齐下，鼓励住房自有化443.2.3政策效果：“房荒”基本解决，住房自有率大幅提升463.3市场分层时代（1974-1990）473.3.1时代背景：中高收入家庭住房需求亟待满足473.3.2制度演变：向夹心层供给组屋，同时发展私宅市场483.3.3政策效果：多层次、阶梯式住房供应体系形成493.4消费升级时代（199

4、1-至今）503.4.1时代背景：人才集聚，资本输出，经济持续快增长503.4.2制度演变：更注重提升组屋质量和价值523.4.3政策效果：组屋质量大幅改进，市场机制趋于完善564新加坡政府为何如此关心居民住房问题？574.1种族多元、历史较短的移民文化使得政府将解决住房问题作为社会稳定的基础574.2城市国家的基本国情决定政府可负担起对居民的住房责任574.3经济发展建国前靠转口贸易、建国后从制造业转向“先进制造业+服务业”584.3.1房地产业在新加坡主要经济指标中占比较低584.3.2新加坡支柱产业：

5、建国前为转口贸易，建国后从制造业转向“先进制造+服务业”双支柱605新加坡住房制度的三大启示615.1始终保持住房政策连续稳定611.1构造阶梯化住房供给体系611.2供给端发力解决住房问题，辅以需求端调控62图表目录图表1：新加坡的建国史9图表2：新加坡的五大行政区及26个新镇9图表3：新加坡自治以来GDP年均增速高达9.8%10图表4：新加坡自治以来人均可支配收入实现年均7.4%的增长10图表5：20世纪70年代后期新加坡实现充分就业10图表6：2017年典型国家人均GDP对比10图表7：新加坡人口密度

6、位列世界第三11图表8：新加坡住房自有率位列世界第二11图表9：新加坡套户比20世纪80年代中期已达111图表10：新加坡住房自有率从1995年起超90%11图表11：亚洲金融危机以来新加坡房价仅上涨41.1%11图表12：新加坡房价收入比在世界主要城市中处于较低水平11图表13：新加坡住房制度的演变过程——由“量”到“质”12图表14：新加坡住房制度的四大支柱13图表15：新加坡住房制度中各参与主体之间的关系13图表16：新加坡国有土地占比高达87%14图表19：国有土地占比大幅提升至近90%15图表20

7、：土地征收的法定日期补偿额普遍小于土地市值15图表21：2017年新加坡政府总财政收入来源分布16图表22：土地相关收入占政府收入比重国际比较16图表23：新加坡土地出让金收入在政府总收入占比持续下降至12%17图表24：新加坡2017年国有土地利用率高达82.4%17图表25：新加坡在大多数年份保证财政盈余（亿新元）17图表26：税收是新加坡政府最主要的收入来源18图表27：投资收益是新加坡政府的重要收入来源18图表28：新加坡社会福利支出占比低，政府财政开支压力小19图表31：中央公积金账户余额已高达G

8、DP80.4%20图表32：2017年公积金覆盖率已高达95.3%20图表37：购买住房的公积金提取额（亿新元）23图表38：额外CPF补贴值随收入提高而递减23图表39：CPF全流程保障新加坡公民“买得起”房23图表40：1995-2017年住房抵押贷款来源分布24图表41：15年期住房贷款基准利率持续走低24图表42：HDB贷款和银行贷款比较24图表43：新加坡居民杠杆水平处于发达国家较低水平25图表44：新