房地产行业：新加坡篇~“居者有其屋”的践行之路

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1、专题研究

2、房地产2017年12月15日证券研究报告Table_Title房地产行业住房制度系列深度报告之新加坡篇—“居者有其屋”的践行之路Table_AuthorHorizontal分析师：乐加栋S0260513090001分析师：郭镇S0260514080003分析师：李飞S0260517080010021-60750620010-59136622lejiadong@gf.com.cnguoz@gf.com.cngflifei@gf.com.cnTable_Summary核心观点：新加坡住房供应体系：阶梯化供应，保障多

3、群体需求自1964年建国总理李光耀提出“居者有其屋”计划以来，新加坡统计局数据显示，16年新加坡住房自有率高达90.9%，居住在组屋中的人口占比82%。从供应体系来看，新加坡呈现政府和市场的双轨制供应体系，政府作为组屋的供给方，提供针对不同收入群体的1居室-5居室组屋，私人建造商提供住房条件更为高档的私人住宅，结合形成“廉租房-廉价房-改善型组屋-私宅”的阶梯化供应特色。存量结构方面，新加坡统计局公布的16年住房总存量为126.4万套，其中组屋101.2万套（占比80%），私人住宅存量24.9万套（占比19.7%）。组屋

4、发展的关键要素：土地制度和资金支持土地制度、公积金制度的制定是1964年“居者有其屋”成功实施的主要推动力量。土地支持方面，尽管目前建屋发展局获取土地已演变成以市值为主要依据，但初期的土地征用制度（尤其是1966-1973年）保障政府以廉价成本获取大量土地，为“居者有其屋”成功实施奠定坚实基础。资金支持方面，强制储蓄的中央公积金制度为建屋发展局组屋建造提供间接资金支持，同时可用于支付购房首付、房贷，为需求端购买组屋也提供了资金支撑。政府的强调控性：保障市场量、价相对平稳作为组屋的唯一供给和定价主体，政府在组屋建造、分配、

5、定价等环节都具有强调控性。在量的方面，购买模式以“先预定后建设”为主，配合“已建成/建设中待预订”为辅，依需定量，匹配供需。除此之外，政府采取调节公积金纳费率间接调控组屋建造的资金来源，调控市场供给。在价的方面，组屋在政府强调控的指导下，定价水平较低，根据SquarefootResearch数据，16年组屋均价为424新元/平方英尺，约为私宅均价的三分之一，2-5居室组屋的售价约为对应申购家庭年收入中位数的3-5倍；同时与私宅相比，组屋市场价格波动也更为平稳。从申购到转售环节制度设计：保障刚需，抑制投机组屋在申购（租）、

6、分配、持有、转售、转租等的政策制定都以“保障刚需、抑制投机”为核心要点。在申购和分配环节，组屋覆盖广，公积金补贴力度较大，保障市场多层次、多群体的刚性需求，同时针对中低收入群体定向补贴，对特殊家庭优先分配，优先保障中低阶层人群需求；在持有环节，保障自住性需求，提高非自住房屋税率，在转售和转租环节，通过税收、转售时间、转售对象等限制提供了“抑制投机”的资产变现机制。风险提示长效机制推进不及预期，法律政策建立存在不确定性。相关研究：房地产行业:近无忧，谋远山之始；长有序，争短利之机2017-12-12房地产行业:PE估值窄幅

7、波动下，板块投资仍以结构性行情为主2017-12-04房地产行业:低基数下11月成交增速或改善，但不改基本面下行趋势2017-11-27识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明1/2614096669/30242/2017121515:37专题研究

8、房地产目录索引新加坡住房制度研究...........................................................................................................41、新加坡住房供应体系：阶梯

9、化，满足多群体需求..........................................................42、组屋发展的关键要素——土地制度和资金支持.............................................................62.1组屋的发展：由保障居住问题到提高组屋质量和价值........................................62.2初期的土地征用制度保障组屋总成本相对低廉......................

10、.............................82.3中央公积金制度为建发发展局间接提供资金来源.............................................103、政府在组屋市场量、价方面的强调控性................................