浅谈物业服务企业的践行之路

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1、浅谈物业服务企业的践行之路迈入二十一世纪的第二个十年，无论是法制建设、理论研究,还是社会实践，物业管理行业正在发生着全面而深刻的变革。1981年深圳市第-•家物业管理公司正式成立，尽管是伴随着住房商品化过程中出现的新行业，但其专业化的管理体制已经显现出蓬勃的牛命力；1994年《城市新建住宅小区管理办法》的出台建立推进了新的管理体制；2000年中国物业管理协会的成立大力促进了整个行业的规范发展，将市场、企业、政府紧密联系在一起；2007年立法机关对《物业管理条例》进行修订，将“物业管理企业”改为“物业服务企业”，进一步完善了业主及业主大会的权利和义务，使得物业管理向着吏

2、人性化的方向发展。2009年最高人民法院颁布了两个司法解释定纷止争，进一步减轻缓解了围绕着物业服务的各方孑盾，体现出务实的司法效率......纵观30年，这一个个令人矚H的事件，正是房地产改革与物业管理爭业飞速发展变化的折射缩影。此间有欣慰有担忧，有振奋也有无奈。但毋庸置疑的是，人们不得不去一次又一次的审视物业管理的社会及经济价值，不得不重新审视认识物业管理的方式和对待物业管理的态度。一、对当前物业服务企业的认识据不完全统计，全国实施物业管理的房屋面积超过100亿平方米，物业管理平均覆盖率接近50%,北京等发达城市的覆盖率达70%,深圳、上海已达90%以上。物业服务企

3、业超过3万家，其中具冇一级资质的企业300多家，从业人员近300万人。作为新兴的“朝阳企业”，物业服务不仅推动了中国城市的文明化进程，同时也为国人带来了一种全新的生活方式。然而随着业主维权意识和服务消费虑识的提高，一些隐藏的深层次问题也逐渐暴露了出來。1.管理模式的亟待转变。1994年建设部颁布的《城山新建住宅小区管理办法》中提出“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”。《物业管理条例》也同样规定“一个物业管理区域由一个物业管理企业实施管理，从密物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格”。目前,我国的物业管理模式基木上是按照市

4、场化要求，接受物业委托方的选聘，对特定的物业区域实行统一管理,并对业主捉供常规性的以房屋维修、保安、保洁、绿化为基础的综合服务。这种大而全的一体化模武普遍通过扩大经营规模来实现效益，但是却导致了服务成木居高不下和服务形式千篇一律的局面。作为保本微利的劳动密集型企业，大包大揽不但增加了企业的成木负担，而且造成了将管理服务的关注点集中在日常运作上，从而忽略了服务木身的价值。《物权法》提出“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务金业或者其他管理人管理;对建设单位聘•请的物业服务企业或者其他管理人，业主冇权依法更换”。因此从长远來看，中小型物业服务企业由丁•自

5、身条件的限制，充分运用币场化机制，创新经营，转变为专业的管理型经营模式已成为发展的主耍趋势。2.专业人才的缺乏。《物业管理条例》第三十三条规定“从事物业管理的人员应当按照国家冇关规定，取得职业资格证书"。2010年经住房和城乡建设部举办的注册物业管理师正式开考，获得《中华人民共和国物业管理师》证书后再经人力资源和社会保障部进行注册，获得《中华人民共和国物业管理师》注册证。这表明口2005年颁布《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》以來，管理人员持证上岗又有了长足的发展，在一定程度上确保了物业管理的职业化、专业化。但事

6、实上，各地物业管理发展参差不齐，多数管理人员缺乏专业培训和相关专业知识，人才储备基础依旧薄弱，造成了物业服务企业整体服务质量不高。目前我国物业管理金业人多采用劳动密集型服务，从业人员的队伍建设滞厉于行业的发展，培养专业或职业人员已显得尤为重要。二、物业服务企业的践行Z路针对以上问题，作为规范化的物业服务企业，应该及时把握政策环境和行业发展趋势，转变思路创新经营，在生存中谋发展，从而促进整个行业的进步。1•规范管理服务行为。物业管理已逐渐成为人们生活工作屮不可缺少的一部分，在业主需求众口难调的今天，众多物业企业往往容易陷入以卜-境地：一方面，耍在项hl的销售期，爆炒服务

7、卖点來实现对项目的热卖；另一方面，业主入住后，耍必须保证物业管理服务与前期承诺相一致，才能树立良好的品牌效应。对此，笔者■认为诚信规范是金业发展的基石，是避免业户纠纷的首要桥梁。北京市圣瑞物业服务冇限公司采用阳光服务的模式，坚持服务标准透明、收费标准透明、账H透明，依据法律耍求，自觉主动进行财务公示和业权公示，消除了物业公司与业主之间的信息不对称。在“酬金制”的创新物业管理制度下，客户可以自行选择物业管理的服务方式、服务水平及收费标准，物业公司按照服务标准提供充分的服务，并取得物业管理费相应比例的佣金。此时的物业公司收益与服务水平挂钩，这使得物业管理