房地产行业海外住房体系探析之一：新加坡人买房是一种怎样的体验

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1、2017年8月30日房地产行业报告新加坡人买房是一种怎样的体验——海外住房体系探析之一陈姝婷兴业研究分析师摘要：新加坡的住房体系：公共为主，私宅为辅。受自治初期房荒问题严重的影响，新加坡政府当时便将公共住房建设作为优先任务。目前，新加坡已形成了以组屋为主的公共住宅和以中高档公寓、别墅为主的私人住宅构成的独特住房体系，其中公共住宅占比约达80%。受益于组屋的大规模供应，新加坡约82%的人口居住在组屋中，住房自有率超90%。发展历程：从租赁走向自有，从小户型为主转向大户型。制度初期，政府主要供应小户

2、型租赁住房，针对对象为中低收入群体。脱离马兰西亚独立建国后，为了增强国民的国家认同感，新加坡政府推行“居者有其屋”计划，鼓励住房自有，并提供充分的金融支持和补贴以提高居民的购买能力，组屋的供给对象也由中低收入逐步扩大至中等收入群体，4、5居室大户型组屋供应增加。成功要素：定价合理、低成本土地及抑制投机。首先，组屋定价机○C兴业研究版权所有使用前请参阅最后一页重要声明房地产行业专题制以居民收入为基准，其中针对中低收入群体的小户型组屋优惠和补贴力度更强，其实际支付价款远低于同期转售组屋和私人住宅价格。

3、第二，低成本的土地供应为低价组屋的必要保障。组屋建造所需土地的供应方式早期为政府无偿划拨，后变更为低价强制征用。在组屋制度逐步成熟后，土地征用由低价强征发展为以市价为基准，但建屋发展局在地价上仍能获得一定折扣。此外，新加坡政府制定了严格的组屋准入、配售、转售和惩罚机制。影响：保障居住需求作用明显，而在稳定房价方面，严厉的抑制投机政策则起到了更为突出的作用。组屋制度实现了“居者有其屋”，保障了新加坡80%以上居民的住房需求，中等收入的新加坡家庭仅需2到2年半的收入即可购买一套4室组屋。但在稳定房价的

4、作用方面，大规模的组屋供应并未明显降低组屋转售和私人住宅的价格波动，该部分房价仍主要受市场化的供需影响，但在对组屋转售市场的严格管理下，二手组屋价格波幅则低于私人住宅市场。对投机购房的严厉限制反而在平稳房价方面起到了更为突出的作用。受收紧移民政策、下调总偿债率、缩短房屋贷款年限、提高首付比例和高额印花税等针对投机购房的严厉限制影响，新加坡房价在2013年见顶后开启了长达3年的下跌，调控效果显著。关键字：组屋制度、居者有其屋○C兴业研究版权所有使用前请参阅最后一页重要声明房地产行业专题新加坡人买房是一

5、种怎样的体验——海外住房体系探析之一1新加坡政府凭借独特的组屋模式，实现了“居者有其屋”。本文将分析新加坡住房制度的产生和发展，并重点关注两个问题，一为新加坡住房制度为何成功，二为其对居民住房及房价的影响。一、新加坡住房体系：公共组屋为主，私人住宅为辅由于住房严重不足，新加坡政府在自治初期便将公共住房建设作为优先任务。受制于经济发展水平和英国殖民地政府对住房问题自由放任的态度，在新加坡自治（1959年）前，房荒问题极其严重，据英国殖民地政府住房委员会报告，1947年新加坡住房水平仅为18.2人/套;

6、约230万人住在没有任何基本卫生设施的临时棚屋中。由于房荒叠加贫困和失业，民生问题得不到保障，民众情绪严重不满，罢工次数急剧上升，社会极其不稳定。因此，自治初期面对小国强邻的局面，新加坡政府将公共住房建设作为施政的优先任务，把提高居民住房自有率作为增强社会凝聚力和国家认同感的基石。1组屋是由新加坡建屋发展局（HOUSINGANDDEVELOPMENTBOARD，简称HDB）承建的公共房屋，以低价供公民租赁和购买2BelindaYuen，“SquattersNoMore:SingaporeSocial

7、Housing”，GlobalUrbanDevelopment2007，3(1)1○C兴业研究版权所有使用前请参阅最后一页重要声明房地产行业专题目前新加坡已形成以公共组屋为主，私人住宅为辅的独特住房体系，成功实现了“居者有其屋”。新加坡住房体系由以组屋为主的公共住宅和以中高档公寓、别墅为主的私人住宅构成，其中公共住宅占比达80%。受益于政府公共住房的大规模供应，根据建屋发展局（HousingandDevelopmentBoard）数据，截至2016年底，新加坡住房自有率高达90.2%，约82%的人口

8、住进了政府建造的组屋。图表1：新加坡住宅类型2016年占存量住宅类型具体介绍住宅的比例目前新加坡约82%的居民居住在组屋里。根据规定，只有新加坡组屋（HDBFlats）公民可以买新的组屋，永久居民1只能购买二手组屋。是新加坡政府推出的一种介于组屋与公寓之间的物业品种，旨在80%帮助处于夹心层（家庭月收入低于12,000新币）的新加坡人以低执行共管公寓(Executive于私人住宅价格（私人住宅价格的70-80%）拥有公寓，只有符合Condominium)条件的新加坡公