英国、德国及新加坡房价调控经验探析,房地产论文

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1、英国、德国及新加坡房价调控经验探析,房地产论文一、英国：多措并举保障住房稳定供应　　　　针对房地产市场特别是住宅市场价格上涨问题，英国从规划、土地、建筑设计等各方面制定了一套系统的政策举措。　　　　1.调整区域住宅规划。英国十分重视规划导向。为稳定房地产市场，英国首先推行规划改革，改变原有的规划系统结构，收回郡一级规划权，扩大区域规划控制协调范围，保证规划按照市场区域来定，这一举措突破了土地资源的限制，对稳定住宅价格起到了基础性和决定性作用。　　　　2.强化土地循环利用。自20世纪90年代中期以来，英国政

2、府秉持新开发用地要有60%是已开发土地的目标，不断强化土地循环开发加大污染土地无害化使用，住宅土地的循环使用率由1990年的54%增加到2005年的73%.同时，英国实行了50多年的绿带制度，以及2007年出台的生态城镇计划，也为城市生态环境的优化作出了重大贡献，实现了环境和发展的双赢。　　　　3.实行高密度政策。英国通过提高规划设计的科学性、提高住宅密度、提高住宅质量等措施，来促进土地集约节约利用，进而实现住宅可持续发展。　　　　4.建立商品房和廉租房混合制度。这一制度的核心在于两点：一是数量上，每一个

3、中等规模以上的小区必须有一定数量的廉租房（伦敦要求50%的比例），二是质量上，要求廉租房和商品房要外观一致、混合布置。这一举措对我国具有特别大的参考意义，能较大程度地避免专门的廉租房小区所带来的社会稳定问题。　　　　二、德国：独具特色调控政策保持房价稳定　　　　为稳定房价，德国从目标定位、房贷模式、调节办法等方面，制定了一套独具特色的政策体系，这些政策，使德国房价长期以来一直保持在低位运行。　　　　1.目标定位上，强调住房的民生保障功能。德国是一个高福利国家，其房地产政策的首要目标是提高居民的住房福利，保

4、障居民的居住权利。因此，德国房地产政策的核心始终是保民生。　　　　2.房贷模式上，合同储蓄模式独具特色。不同于我国的住房抵押贷款模式，德国房贷模式主要包括合同储蓄、家庭储蓄、商业贷款三种模式，其中合同储蓄模式占了一半。而且，三种模式都实行固定利率，对调控房价发挥了重要的稳定器作用。　　　　3.调节办法上，实行分类调节。德国通过税收调节杠杆，遏制房地产投资、投机行为。对于自住自用的，不需要缴纳不动产税；对于出售房地产的，需缴纳不动产税（房屋评估价值的1%~1.5%）、3.5%的交易税和15%差价盈利税；对于

5、房地产商定价，德国也做了十分严格的规定，定价超过合理房价的20%为超高房价,超过50%的为房价暴利,均为违法行为，要接受处罚。　　　　三、新加坡：供给侧需求侧同时发力解决住房问题　　　　新加坡是世界上公认的住房问题解决较好的国家，其调控经验主要体现在两个方面：一方面，构建组织体系。公屋是新加坡房地产政策的核心，为有序推荐公屋的建设、分配和管理，新加坡政府设立了专门的机构，即住房发展局。新加坡住房发展局建设的公屋占了全部住房供给量的85%.另一方面，完善制度体系。主要从供给侧、需求侧两个方面，构建、完善了一

6、系列政策举措。供给侧，通过科学的土地供应机制，按照功能划分，分类调控，调节土地供应时间、供应量，进而实现对土地价格的控制。需求侧，包含了三个方面的政策：一是购房阶梯消费政策。对于中低收入家庭，实行准商品模式，居民购公屋只需首付售价的20%,余下部分由建屋局以低息贷款方式垫付，居民可按分期付款的方式购买；对于高收入家庭，则实行完全商品化。二是公积金保障制度。新加坡政府规定，居民月薪的40%强制存入中央公积金局，作购房、医疗、保险和养老之用。三是严格的住房交易政策。新加坡政府对房地产市场实行严格监管，任何人在

7、买卖公屋时都需要提供准确、详实的材料，弄虚作假者将面临罚款和监禁；一个家庭同时只能拥有一套公屋,5年内不得转让，如果要购买新房，旧公屋必须退还。　　　　四、国际经验的启示和思考　　　　1.房地产宏观调控是必要的也是必须的。国际经验充分表明，对于房地产市场，无形之手和有形之手都是必须的，不能过度相信房地产市场自我调节能力。回顾近年来我国房地产市场发展历程，我们发现，正是由于政府不断地通过经济、行政、法律等手段，从土地、交易、消费等各环节进行全方位的综合系统的调控，对房地产泡沫的产生起到了积极的抑制作用，我国

8、经济在国际金融危机爆发后受到的冲击才比美国等国家小，经济波动以及房地产价格波动的幅度也才更窄一些。因此说，发挥好市场在资源配置中的决定性作用和用好政府有形之手,二者缺一不可。　　　　2.准确把握房地产的双重属性和双重任务。一方面，房地产兼具消费品和投资品的双重属性，从世界各国发展房地产市场的经验和教训，不难看出，凡是突出房地产消费属性的，该国房地产市场波动以及经济周期波动就比较小，如德国、法国等。凡是突出房地产投资属性的，该国