房地产行业德国住房制度启示录：全面解码德国房价长期稳定之谜

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1、目录1导言92德国住房制度的三大支柱142.1货币金融制度：中性稳健的货币政策与住房金融体系142.1.1货币政策：稳定币值为纲，严控通胀，央行自我约束能力强142.1.2住房金融体系：商业按揭为主、辅以独特的住房储蓄，居民合理加杠杆162.2税收制度：重交易轻保有，鼓励居民长期持有房屋，打击投机需求212.2.1土地税222.2.2租金收入所得税242.2.3二套住房税242.2.4差价盈利所得税252.2.5不动产交易税252.2.6遗产税和赠与税262.3租赁制度：保护租户权益，鼓励长期租房272.3.1租户的法律保障272.3.2租户的

2、公共服务282.3.3税收优惠与补贴283从历史看未来：二战以来德国住房制度演变之五大阶段303.1管制时代（1945-1949）303.1.1时代背景：二战导致德国住房严重短缺303.1.2制度演变：住房统制经济，全国实行房屋出租管制303.1.3政策效果：住房仍旧严重短缺313.2供给时代（1950-1965）313.2.1时代背景：联邦德国由统制经济模式转向社会市场经济模式313.2.2制度演变：公共财政支持，政府主导大规模住房建设323.2.3政策效果：政府主导住房大供给时代，供求平衡大幅改善333.3租赁时代（1965-1989）34

3、3.3.1时代背景：中等收入群体仍租住于低端的社会住房343.3.2制度演变：关注需求端，强化租户保障和租赁消费升级353.3.3政策效果：住房供给质量改善，数量基本实现供需平衡363.4补贴时代（1990-2005）373.4.1时代背景：从住房短缺到需求平稳373.4.2制度演变：加大补贴力度，支持居民租购建三类住房消费383.4.3政策效果：新一轮建房高峰，私有住房比例提升393.5回归市场（2005年至今）403.5.1时代背景：人口集聚，欧洲进入零利率时代，国际资本涌入403.5.2制度演变：推动住房领域回归市场423.5.3政策效果

4、：房价、租金均出现快速上涨444德国政府与房地产的关系454.1政府对居民的住房责任：建立以居住为导向、以法律为基石、三大支柱鼎立的住房制度454.1.1保障居民住房是德国政府的重要执政目标454.1.2法律是德国住房制度的基石461.1.1德国政府践行的住房责任：户均1套，住房支出占收入15-20%，提高住房现代化水平...464.2政府与土地的关系：土地私有制，土地财政依赖度低494.2.1土地所有权的制度安排494.2.2土地使用和转让的制度安排504.3政府与房地产业：保持房地产业平稳，以制造业和现代服务业为支柱性产业504.3.1房地

5、产业在主要经济指标中的占比一直保持平稳504.3.2德国支柱性产业，90年代以前靠制造业，90年代以后靠“现代服务业+制造业”525德国住房制度评价535.1供应充足，房价稳定合理，有效解决居民住房问题535.1.1套户比保持在1以上，供给充足，有效满足居住需求535.1.2房价总体涨幅平缓，实际房价保持不变545.1.3房价合理，国际对比较低，居民购房压力较小545.2多元化的住房供应结构，可建、可购、可租555.2.1住房的产权结构555.2.2租赁住房的供应结构575.2.3德国的房企：行业集中度很低575.2.4住房合作社：互助建房58

6、5.2.5土地供应结构595.3顺应时代自然演变606德国居民住房需求：趋于稳定，租赁为主流616.1居民住房需求经过两轮升级后，趋于稳定616.2德国居民生活理念独特：并非大城市不可，偏爱租房626.2.1德国的城市发展均衡，人口并不过度集中于大城市626.2.2德国人偏爱租房647启示：城市化、供给短缺与住房制度667.1德国在不同城市化与住房发展阶段中的住房制度实践677.2启示：不同城市化与住房发展阶段下的住房制度建设69图表目录图表1：二战时美、苏、英、法四国占领区地图9图表2：德国十六州地图9图表3：1950年以来德国经济实现年均6

7、.4%的增长成就10图表4：二战结束时，德国套户比仅0.57，1998年之后稳定在1以上10图表5：1970年以来德国房价涨幅年均仅1.8%，47年只上涨2.3倍11图表6：租房是德国居民的主流居住形式11图表7：德国存量住房所有权结构（2011年）11图表8：2014年德国自住与租房家庭的居住情况12图表9：德国“住房质量奇迹”——3/4建于1978年以前、百年老宅占比14%12图表10：二战以来德国住房制度演变五大阶段13图表11：经过五大阶段演变，德国形成以居住为导向、以法律为基石、三大支柱鼎立的住房制度13图表12：当前德国住房制度的三

8、大支柱14图表13：德国的通胀控制能力属全球榜样14图表14：德国的房价指数与CPI基本保持同步15图表15：德国M2增速与经济增速相匹配15图表16