11月房地产行业宏观数据点评：投资、新开工有所修复，四季度不必过度悲观

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1、Table_Title]房地产行业研究/简评报告投资、新开工有所修复，四季度不必过度悲观—2017年11月房地产宏观数据点评简评报告/房地产2017年12月15日[Table_Summary][Table_Invest]一、事件概述国家统计局公布数据显示，1-11月份，全国房地产开发投资100387亿元，同推荐维持评级比名义增长7.5%，较1-10月份回落0.3个百分点。1-11月份，商品房销售面积146568万平方米，同比增长7.9%，增速比1-10月份回落0.3个百分点；商品房销售总额增速则有轻微回升。[Table_QuotePic]行

2、业与沪深300走势比较一、二、分析与判断房地产沪深300销售增速继续下滑，短期预计难以复苏24%2017年1-11月份，商品房销售面积累计同比增长7.9%，较上月下降0.3个百分16%点，增速已连续5个月出现下滑。随着全国各城市密集发布严厉调控政策并把加快7%建立租购并举的住房制度作为完善长效机制的发力点，以及十九大报告再次提出坚持“房住不炒”，商品房销售增速的不断下滑符合预期。分城市成交情况来看，-2%各线城市成交套数同比均呈现下降的趋势，特别是三线城市下降速度还出现了增-10%加，显示在调控政策下商品房销售逐渐遇冷，而三四线城市在经历

3、年初由去库存16-1217-0317-0617-0917-12和棚改货币化带来的火爆行情之后，也开始呈现出收缩的态势。根据过去几年地产成交同比情况来看，地产小周期一般为2-3年左右，且初现资料来源：Wind，民生证券研究院拐点后整体向下，目前回调趋势已较为明显。考虑到全国范围的密集调控政策始于去年10月，之前同比增速的快速下滑部分是由于去年的高基数所导致；而随着[Table_Author]分析师：杨柳之后基数的下降以及政策影响的充分释放，我们认为12月及明年一季度销售增速执业证号：S0100517050002将逐渐趋稳。需要注意的是，短中期

4、内成交量增速则将更多的依赖于货币政策的电话：010-85127730趋势，在美联储加息落地以及我国央行跟进上调公开市场操作利率的背景下，仍邮箱：yangliu_yjs@mszq.com需谨慎关注市场风险。研究助理：王嵩房价：短期企稳，长期取决于货币环境执业证号：S0100117080065短期来看，由于全国范围内密集调控政策的不断出台，同时M2同比已经从去电话：021-60876717年的较高增速逐渐回落趋稳，加上从国际上看，日本、欧盟央行等宽松不及预期，邮箱：wangsong@mszq.com美联储加息靴子落地，我们判断短期内我国货币政

5、策将维持稳健甚至偏紧，M2增速很难重现高速，因此房价也将会逐渐企稳，部分城市甚至可能出现一定程度回[Table_docReport]相关研究调。值得注意的是，国家进行调控的目的主要是抑制投机性购房，维护房地产市1.滨江集团(002244):发债成功，积极加杠场健康稳定发展，因此我们预计，房价逐渐趋于稳定是大概率事件，短期内难以杆扩张出现大涨或大跌。2.华侨城A(000069):利润高增长，央企改长期来看，过去十年除了2008年的剧烈回调，商品房价格基本呈震荡上涨趋势。其中经历了几次限购、收紧政策，但上海、北京、深圳的房价依然呈加速上革持续发

6、力涨的态势。全国来看，房价波动周期逐渐缩短，波动幅度也逐渐收窄，并且波动形态呈下行趋势。在人口红利逐渐消失，区域分化愈加显著的背景下，房价更多呈现的是金融属性，由货币环境决定。长期来看，全国房价涨幅收窄，一线城市的房价取决于货币宽松的持续性。考虑到国际上看日本、欧盟央行等宽松不及预期，美联储加息预期不断增大，我们预计短期内我国货币政策将维持稳健甚至偏紧，M2增速很难重现高速，因此房价也将趋于稳定。地产投资：增速小幅回落，新开工单月增速亮眼2017年1-11月份，全国房地产开发投资同比增长7.5%，增速比1-10月份回落本公司具备证券投资咨

7、询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告114095807/30242/2017121515:02简评报告/房地产行业0.3个百分点。房屋新开工面积同比增长6.9%，增速提高1.3个百分点，11月单月增速18.8%，表现亮眼，主要原因在于目前库存较低，开发商有较强的补库存意愿。1-11月份，房地产开发企业土地购置面积22158万平方米，同比增长16.3%，增幅比1-10月份提高3.4个百分点，也可以反映出开发商对于补库存的意愿。地产投资主要包括建筑工程投资和土地投资，而建筑工程投资包括现有的工程投资和新开工。一般来说，商品房的热销

8、使去化周期降到低点，开发商加快建设使之达到预售条件，再带动土地新开工意愿，其次再是进一步拿地补库存。从商品房销售数据来看11月投资增速回落主要是前期销售增速不断下降所导致。1-1