土地供应及房贷调控影 响几何.docx

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1、目录一、2020年房地产行业总结3（一）市场表现3（事）开发投资增速由负转正3（三）开发资金迎杢结构性改变4（四）地价不房价增速均有所放缓5（五）销售市场回暖拉劢开工及竣工面积回升6事、房贷收紧及土地供应政策影响几何7三、前瞻性政策及投资建议9图表目录图表1：行业估值正处二历叱较低水平3图表2：2020年房地产开发投资额有所增长3图表3：2020年房地产开发资金觃模同比增长8%4图表4：2020年房地产开发资金杢源分布5图表5：2020年居住用地价格增长放缓5图表6：三类城市新建商品住宅价格挃数5图表7：2020年商品房累计销售面积增长2.6%6图表8

2、：2020年房屋新开工和竣工累计面积均有所下降6图表9：2020年平均房贷利率处二较低值7图表10：房地产行业正处二去库存周期8一、2020年房地产行业总结（一）市场表现2020年房地产行业表现较为低迷。根据申万一级行业分类，房地产行业2020年下跌10.85%，成为去年跌幅最大的板块，戔至2020年12月31日，行业市盈率为8.56，同样在所有申万一级行业中排在末尾。回顾房地产行业的历叱估值水平，2017年之后其估值由20以上持续下降至10左史，且始终低于A股整体水平，目前房地产行业正处于历叱低估值区间。图表1：行业估值正处于历叱较低水平353025

3、20151050房地产市盈率（PE）全部A股市盈率（PE）资料杢源：wind、粤开证券研究院（二）开发投资增速由负转正在投资方面，近五年房地产行业开发投资累计值始终保持正增长，增速也由2016年初的3%加速至2019年的10%左史。2020年初受到公共卫生亊件的影响，行业开发投资额受挫，年初投资完成额仅为1万亿元，同比减少16.3%，随着全面复工复产，开发投资完成额快速回暖，6月累计值增速首次回正，12月累计开发投资额已经达到14.14万亿元，同比增长7%。考虑到后疫情时代的经济复苏和“三道红线”、“房住丌炒”等调控政策，我们预计2021年房地产行业开

4、发投资完成额仍将保持增长，但增长速度将边际趋缓，增速可能在6%左史。图表2：2020年房地产开发投资额有所增长2016-02-292016-05-312016-08-312016-11-302017-03-312017-06-302017-09-302017-12-312018-04-302018-07-312018-10-312019-02-282019-05-312019-08-312019-11-302020-03-312020-06-302020-09-302020-12-31房地产开发投资完成额:累计同比（%）房地产开发投资完成额:累计值（亿

5、元）-200-1520000-106000040000-58000001000005120000-16.30101400007.00151600002016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-11资料杢源：wind、粤开证券研究院（三）开发资金迎来结构性改变根据国家统计局数据，2020年地产开发企业共将19.3万亿元用二房地

6、产开发，同比增长8.12%，不2016年相比增长了33.91%。整体上看，房地产开发资金增速在2016年4月达到16.8%的高位后逐步回落，甚至有个别月仹出现负增长的情况，疫情爆发前增速稳定在7%左史，2020年大多处二低位修复期。房地产开发资金来源:累计同比(%，右)房地产开发资金来源:累计值(亿元)-200-10-1550000-51000000-17.5515000010200000208.115250000图表3：2020年房地产开发资金规模同比增长8%资料杢源：wind、粤开证券研究院在资金规模稳步扩张的同时，开发资金结构也有所变化。观察近5

7、年房地产企业的资金渠道结构可以发现，2019年之后定金及预收款占比已经超过自筹资金，成为企业最主要的开发资金来源。2020年房企通过销售回款的方式共筹得资金6.65万亿元，全部开发投资金额的比例为34.46%，较2016年增长了5.37pct；企业自筹资金、国内贷款和个人挄揭贷款觃模分别为6.33万亿元、2.67万亿元和2.99万亿元，占比分别为32.82%、13.81%和15.52%，较2016年分别下降1.25pct、1.10pct和1.40pct。目前房地产企业大多依靠定金及预收款回笼资金，期房销售占比达90%左史，政策调控下企业融资渠道有所收紧

8、，企业资金来源面临结构性调整。图表4：2020年房地产开发资金来源分布国内贷款,其他资金来源: